本帖最后由 colalight&fanda 于 2011-9-10 22:28 编辑
最近好不容易更新,把以前的内容,整理出了一个买房经验系列共8篇 主要在博客上:http://blog.sina.com.cn/shallyluo
荷兰买房经验谈（1）- 荷兰买房的优势
荷兰买房经验谈（2）- 荷兰房市介绍
荷兰买房经验谈（3) - 我的买房故事 - 80后买房不啃老
荷兰买房经验谈（4）- 5大常见问题(上)
荷兰买房经验谈（5）- 5大常见问题(下)
荷兰买房经验谈(6)- 13万网友点击,35个问题的总结贴
荷兰买房经验谈(7)- 荷兰买过房的网友们的观点
荷兰买房经验谈(8)- 超有用的买房工具
这里列出几个我个人觉得超有用的买房工具
1) 买房还是租房?
中国人都希望拥有一个属于自己的小家,那么在荷兰买房还是租房,各有什么利弊,哪个更适合现在的你?
这个工具是帮你做个测试,更加客观理性的分析: http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Huren+of+kopen/Test+Huren+of+Kopen/
2) 我看中的房子在一个怎么样的小区?
这个工具是能很直观的告诉你,这个小区有多少外国人,一般来说,外国人越少越好,尤其是远离土耳其,摩洛哥区.
http://www.allochtonenmeter.nl
3) 荷兰各大银行房贷利息(LIVE)一览表
贷款利息每个月都有变化,和你借贷的年限,方式,房价比例都有关系,要能过和银行谈判心理有底,最简单的就是心理有底, 多看看目前的银行利息变化.
这个工具能告诉你目前各大银行利息变化,虽然有很多网站都能查到,比较喜欢这个的是,只有她能告诉我和上月比利息的变化.
4) 买好房,我每个月到底要支出多少?
兴高采烈买好房,一定要提前知道到底每个月要支出多少? 房贷,保险,利息,水电,税务等等,心理要有底.
这个工具就是帮你估算出每月实际支出:
https://www.rabowoonlastencalculator.nl/pages.php/woonlasten_koop.html?pid=272&fid=63
4) 这个房子值多少钱?
看到一个心动的房子,下一步就是谈价格了,谈判的第一步就是应该找到对方的底价在哪里?
这个工具就是能帮你找到房子以前的出售价格,
https://www.vindjeeigenhuis.nl/vindjeeigenhuis/
5)怎么找到最合适的公证处(NOTARIS)?
买房的最后一步就是要去公证处,荷兰的公证处都是私人的,价格各有不同,那么怎么找到最合适(价格,信誉)?
这个工具就是帮你列出你买房地区的所有公证处.
http://www.degoedkoopstenotaris.nl/
*****以前内容 FAQ 链接******* 1）在almere地区买房是否有升值潜力？
2）其他地区选择,离a'dam半小时内. Bloemendaal, Blaricum, purmerend
3) 购买房价的范围怎么定?
最简单就是你工资(gross)的3.5-4.5倍,
贷款退税的钱是和你买的房子价格和你工资税额有关, 如果最简单的说，是
你贷款的利息(比如你每月交500利息) x 你工资的税 (比如你工资税42%) = 退给你的钱 退税年限是30年
4) 买房要考虑哪些相关因素? (如收入情况,经济形式,是不是准备生孩子,换工作方便吗,房子的大小？周边的环境？房子内部的装修口味?等等)
5) 买房能讨价还价吗?
只要是vraagprijs都可以还价，范围根据房子结构，装修等不同，一般最多时５－２０％，这个卖房中介早就考虑进去，等你还的．
除非是koopsom,这就是底价了。
6) 房子以前卖出的价格怎么查?
https://www.vindjeeigenhuis.nl/vindjeeigenhuis/
输入邮编，房号
出来的窗口按照步骤添，有3项可以买，旁边都有说明，用google翻译就看懂了。每一份是1.95欧。如果简单知道房子以前价格，右边有显示怎么发短信，立刻会回复。
当然，这个应该是准的吧。不过我要的apartment,2005年买的，现在卖价就涨了9000欧，等于房东没赚钱，我都觉得不好意思去侃价了，本来想往15000欧以上侃的。
www.brixter.nl
www.kadaster.nl
7)买哪种房型好?appartment or house?
8) 房屋朝向哪种好?
对于HOUSE, 带花园的那种，以客厅在花园方向为例，最好的朝向
最好
西 -WESTEN
还好
西南 - ZUIDWESTEN
东南- ZUIDOOST
一般
西北 - NOORDWESTEN
东北 - NOORDOOST
不好
东 - OOST
北 - NOORD
在FUNDA.NL上，先看KENMERKEN SECTION,然后，在LIGGING TUIN, 里面有注明。
Ligging tuin: Gelegen op het westen bereikbaar via achterom
9) 卖的房子的图片，里面基本都是家具齐全的。那是不是就是说买到的房子里是带图片上显示的家具呢？
10) 买房用来投资值得吗?
11) 有关贷款- 找中介和银行有什么区别? 什么是NHG? 费用多少?
12) 我的买房日记(1)
13) 银行贷款联系单
14）我的买房日记(2)
15) 卖房合同是否一定要用荷兰语?
我理解下来， 你可以要求英语翻译件，但最后，还是以荷兰文本具有法律效力。
16) 荷兰买房中介费用一般是多少呢? 有哪些收费情况?
最关键就是多问问不同中介，现在比较多的是1%的房屋费用 kk，比如,你买30万的房子,那么就给3千中介费. 也有fixed fees,这就要你自己谈了,我遇到过最少的是1300, 多的有4000欧,
当然，也可以和中介讨价还价，荷兰有很多makelaar, 只要有nvm认证就可信. 如果是小作坊,肯定还价余地大,他们也会更加用心帮你谈,周末也会按照你时间,毕竟是自己的生意阿, 很多大中介,比较有名的像vlieg,那就是公司规模,信誉好,但是看你具体碰到的那个人专业吗.
我也曾经遇到过一个中介，如果是肯定要的房子，他给你一个fix price, 2000左右，
包砍价和房屋评估报告.
还有一点, 贷款如果他谈，他可是有更大利润空间，这样你更可以要求降价
这里列出荷兰所有nvm 认可的中介: 你可以按照名字,或者地点查询 http://www.funda.nl/Makelaars/Default.aspx
我最后找到中介是1800，
买到房子才给钱，no cure no pay
中介价格和哪个城市有关系吗？ 合同要注意什么？
当然有关系咯
格罗宁根我没有考虑过，所以不熟悉，不好说，
我知道阿姆斯特丹一般中介是非常powerful, 价格不低的，因为好房子都是几个中介手里，等你看到funda出来，约着去看，人家买家早就谈了差不多了
如果当地中介平均水平在1.5%，你要还价到0.5%，当然难了，
还是一句话，多和中介谈
和中介签约的合同，一般都是大路的
看个人的，比如我们是当中很多城市都可以，没有限制死，所以，我觉得最关键是有个条款说，如果你最后决定不在该城市买房，可以不找这个中介，没有任何法律约束。
17) 看房时候要注意哪些?
要问一下前房主的维修状况, 尤其是房龄超过十年的, 一定要问,
一定要问清楚房子里的供热系统(荷兰一般10-15年就要更换,费用在2-5千欧不等) , 房顶的维修保养状况, 油漆年数.
18) 房子喊价是要注意哪些?
关键是你自己的心理价位啦，一般房子的asking price已经考虑了10% mark up,
当然如果房子感兴趣的人多了，自然也不会降价，这个又不是rock science,
当然按照你的实际情况来看，
觉得好的，不要错过
不过，我和我们中介看下来几处，他都是这么开始喊价的
*房价是看地段+ 周围总体水平+你的心理价位的。
大城市，特别是ams的房子，很多一部分是高于开价卖掉的。
我朋友，用39万5买了开价38万的房子。阿姆斯特丹的
如果有别人给你竞争价格，你又很喜欢的话， 就开始拼价格了。
===
赛猪头
19) 怎样看待房子的价值,在荷兰是一项好投资选择吗?
个人觉得荷兰房子还是看作是expense更恰当, 而不是investment. 当然前提是我们这种小小的工薪阶层, 如果是手里有余钱的投资人,能有头寸以房养房,另当别论.
由于这里的税收高, 第一次买有房价10%左右的税收,然后,每年要交给市政厅这个那个税, 几千欧是逃不掉的, 所以,这里专业人士一般建议你买房要住到5年左右再卖,才不亏. 再有你卖出, 即使有赚一笔,不要高兴太早,那个也是要交税的, 当然有例外, 比如你同时又买了一个新房产, 可是要小心当中风险,就是现在最怕的double morgage.
其实说到底, 如果是买自己居住的房子的话, 房产兴旺或者不兴旺, 并没有太大的区别的
因为你这一套卖掉去买另外一套的话, 大家市值是一起增加的
只能说, 房产可能抗通货膨胀性能比较好
=======eggedreef
20) 2008年12月底, 荷兰首次提出首付和紧缩贷款.
昨晚新闻说明年起荷兰银行要求买房付首期了
而且有债务没清的人不予贷款， 这样很多大学生在校期间借的学习贷款要先付清才能考虑买房，这很大程度降低了购买力
表示政府收紧贷款政策，买房的人更少了
而且就算是永久合同，也要以在同一雇主连续工作3年以上才算
反正就是贷款难了，房子难卖了，房价自然要跌了
其实道理是一样的
买涨不买跌啊
越跌, 越不敢买, 而且贷款越难拿, 越难拿贷款, 房价越跌.....恶性循环
21) 购买appartment要注意哪些? (谢谢nacy99和锦衣夜行 )
好处是房子新，修理费用低，而且很多公寓都是集资型。比如说，从保险费多出来的就存在一起，有事就可以动用，比如一楼的地方坏了，或是顶楼的房顶坏了都是这笔钱出。而且上一个卖家卖房子的时候钱也不会拿走，就掉到你的头上和邻居共同拥有了。当然，这里说的是4，5层的那种公寓，20多层的那种我就不清楚了。
但是所有公寓的共性就是所谓的物业费特别高，较高的不算水电费有200欧～不过买新房的公寓很划算，可以考虑下。
公寓的坏处是没有属于你自己的garden（除底楼）。
好处是一般都在城市里，这个我喜欢。有电梯，而且所有的房间都在一个楼层。我最不喜欢荷兰的电梯太陡了。
如果要买公寓，需要注意的问题。
1）尽量不要买一楼（毕竟一楼被盗窃的机会多）
2）尽量选厅朝南的都大玻璃的。因为荷兰雨天多，如果房子很照的太阳的，很有人要的。
3）要注意，土地的权利有些是使用权，有些是所有权。尤其amsterdam,很多房子只是卖居住使用权，并有期限，而不是土地所有权。
22) 怎样判断房子地段?
判断地段好坏，你可以在周末的时候，去那个小区转悠转悠。就可以看出住的都是什么人。
还有就是周末去那个小区的饭店（不要bar) 去吃顿饭呆个几个小时，看看那里的人就知道那里的居民构成的。
还有,就是观察房子外面锅子多吗, 多的话就是土人占领不少,赶紧走吧.
23) 有哪些小区出了名不好? 大家收集收集:
比如amsterdam的北部
utrecht 的kneiland都是黑人区或老土和老摩区
amsterdam bijmer
24) 有的一幢appartment building里面出售十几二十个房子，价格各有差异，除去装修什么的原因，还有别的价格影响因素么？
还有房主有多着急卖房，他手里的贷款多少， 比如，他要住进第2套房子了，那么手上的房子就急于出手了。还有, 我们也遇到过,如果2人离婚了, 也会急着卖...
25) 在荷兰买房支出分为几个部分? 大致范围是多少?
假设你全买下 350,000 kk
那么银行一般估价在8折左右,那么ew价格就是280,000
最保守估计,银行贷给你85% ew, 238,000 (当然多的话,可以贷到125%,那么首付就直接跳过不计了)
再以5% 利息估算,
-----------------------------------
1) 首付计算
350,000*10%=35,000 税收等手续费用
+ 350,000-238,000=112,000
==========================
个人首付最大值 就是 147,000
最小值么,当然就是0 了
2) 每月还贷计算
(前提是你贷款额35万, 30年还清, 每月支付100%本金, 利息按照5% )
房贷本金: 350.000/30/12= 972 欧
房贷利息: 350,000*5% /12= 1458 欧
算lz52%的工资税, 那么利息退税是50%左右,那么每月利息只要交729欧
===============
最大值 - 每月还贷就是1701欧
当然,具体还要根据你选择的还款方式，
比如说，最最少的情况就是，35万房子，首付不用，你每月只交利息（按5%算），不还本金，
那就是说， 你每个月支出只有房贷利息: 729 欧， 最小值
3) 每月相关费用计算
比如保险,这个都是小头, 一个月就几十欧,
水电煤,就算一起200欧, 最多了
还有,作为appartment, 每个月的service cost, 135欧
每年city hall按照你房产价值交税,还有杂七杂八的税,这个一年就算4千欧,应该顶死了
这样每个月应该算是700欧, 额外支出.
4) 预留计算
比如你要买家具啦,修修什么啦, 手边总的留个1-2万
总结
这样算下来, 35万的房子,
你可以看成范围是 1400- 2400欧，
如果每月2400欧最大值，连续5年保证不成问题，那么就是最最安全的。 当然go for it.
首付最多就是15万
25) 在荷兰买房,地产权和使用权有什么讲究？
这个问题和我们中介讨论过，她是建议不要买没有地产权的房子，最好是Volle eigendom.
这里分享一下我们的主要考虑：
1）这部分的钱是自己出，不能够贷款
2）将来卖房时，如果接近地租到期，非常难卖，因为你的下家会有租价变化的风险，自然也会压低房价。
3）根据我们具体情况，我们是希望买house,不是appartment,所以选择面还是大， 而且erfpacht的房子，价格也没有优势。
当然，像amsterdam, utrecht市中心的房子，一般地产都是属于市政厅，很少会有地产权。 还有一个情况就是，一般appartment都没有地产权，只有使用权，因为地是大家的，怎么可能说那块地是你的呢。
一般一次性租30-50年，每年租费看你的合同，比如说，我有看到过一年2000的，也有4000的， 全部是由市政厅说了算。到期后，市政厅再和你续合同，到时候租费多少，也是由市政厅说了算。所以，很多人认为这里有不确定风险。 不过，从另一方面说， 市政厅不会无缘无故不租，或者大幅调价，毕竟她也不希望住户不稳定。还听说过一种说法，就是万一地要拆，市政厅会赔偿。
这种使用权有以下几种分类，具体你可以看 http://www.huisplan.com/artikel/eigendomssituatie_1_8_445.html
- recht van erfpacht
- recht van de Dertiende penning
- recht van beklemming (beklemrecht)
- appartementsrecht
- lidmaatschapsrecht
- ligplaatsvergunning
- recht van bewoning en recht van vruchtgebruik
还有专门分析这种使用权的好坏，不过是要注册，我也没有去具体看，如果有熟悉的朋友可以来介绍一下。
ErfpachtKoop je een eigendom dat belast is met erfpacht, dan heb je degrondwaarop het huis staat niet in eigendom. Die grond heb je inbruikleenvan de eigenaar, meestal de gemeente. Voor dit recht om degrond tegebruiken betaal je een jaarlijkse vergoeding, deerfpachtcanon. Vaakis die canon in één keer voor een lange periodeafgekocht.
Op dit moment hanteren nog zo'n 15 Nederlandse gemeenten - waaronderDenHaag en Amsterdam - het erfpachtstelsel, maar dat aantal neemtsteedsverder af.
Lees de feature erfpacht voor alle voor- en nadelen van erfpacht.
26) 有关贷款
rabo要极力尝试还价！他们的业务员有大概0.1-0.2%的浮动权利的哦。记得要两个人一起去，一唱一和，一黑一白。
贷款一定要谨慎！
记得这可以你买过的人生中最贵的一样的东西，你是消费者，所以要好好比较挑选。做好调查比较，就好像要买个电脑手机什么的小东西一样，要多多比较。
还有建议要直接去和各个银行谈，结合中介给的价格。
还有要注意，中介那里也可以还价地！ 有的时候还可以尝试要个cadeaubon之类的。(谢谢 SuperDada ,他的分享)
感觉上利率并不是重点，背后的限制条款才是重点。
以鹿特丹RABO为例，他们的优惠利率捆绑保险销售，但是在卖房上比较不设限制，在还款上也较有弹性。
ING的优惠利率是大行里面最有竞争性的，但是同时对于何时卖房有限制，如果在限制期内卖房，会有高额罚款。
abn最贵，限制不多，但价格上面完全没有竞争力。以上三家都不要求永居或永久合同。
--- aabbccddeeff
27)如果失业了，房贷交不出，债务怎么办？
在美国要是房价跌到你当初购买的价格，就像现在，很多人就是直接把钥匙放在门口的邮箱里，自己就走了，银行只对这个房子有拍卖权，要是房子跌了卖房子的钱不够还贷款，也跟你没关系。所以房价跌了最后的风险都在银行
在荷兰这边的银行是有追溯权的。如果房价跌了，把房子卖了的钱不够还贷款，剩下的部分会变成你个人的贷款，很高很高的利息。如果你不还，就是破产，银行会拿你的其他资产可以用来拍卖直到还完。
28) 我住的房子是否健康?
今天metro讲到一个信息，有关住房材料的。
Asbestgevaar bij verbouwingen
Asbest bestaat uit hele fine naaldvormige vezels die je met het bloteoog niet kunt zien. In het verleden is asbest veel gebruikt in gebouwenen woningen omdat de stof zo sterk, isolerend en goedkoop was. Paslater werden de grote gezondheidsrisico's bekend. De vezels kunnen bijinademing diep in de longen doordringen en veel later, soms zelfstientallen jaren later, buikvlieskanker, longvlieskanker en stoflongenveroorzaken. Jaarlijks sterven hieraan ongeveer zo'n zevenhonderdmensen. Asbest komt nog altijd veel voor in huizen gebouwd voor 1994.
1994年前的荷兰房子中有一种建筑材料叫asbest, 翻译过来就是石棉，由于成本低，常用于isolation，但是，后来发现对人体危害过大，会造成肺癌等。
从94年开始被禁止使用。如果你的房子是94年前造的，要注意自己是否住得健康，房屋里是否还有这种材料。 具体可查 http://www.vrom.nl/pagina.html?id=20678&;term=woon+ik+wel+gezond
http://www.ministryofmedia.nl/vrom/vromtest.html
它上面有个测试，flash形式告诉你看房子那里，怎样判断是否健康？
29) 荷兰提高NHG 2009/7/1 = 2011/7/1 tot 350,000
相关连接
Tegen de achtergrond van de kredietcrisis heeft de StichtingWaarborgfondsEigen Woningen (WEW), op verzoek van de Minister WWI enmet goedkeuring van deVereniging van Nederlandse Gemeenten, beslotenmet ingang van 1 juli 2009 dekostengrens voor woningen te verhogen van€ 265.000,- naar € 350.000,-.
De wijziging is verwerkt in de Voorwaarden & Normen 2009-III, dieper 1juli 2009 in werking treden en daarmee de Voorwaarden & Normen2009-IIvervangen. De normen 2009-III zijn van toepassing opgeldleningen metNationale Hypotheek Garantie waarvoor vanaf 1 juli 2009de offerte wordtuitgebracht.
Klik hier voor de Voorwaarden & Normen 2009-III, geldig van1 juli 2009
30) 首次买房的人有福啦
amsterdam第一次买房的人有福啦,
今天早上,metro上登了一条消息, 从juni 2009开始, 如果你是第一次购买房子,并满足其它条件,能拿到最多53k的starterslening.
具体条件
Voor wie is de Starterslening?
De Starterslening is er voor huishoudens met een middeninkomen die voor het eerst een woning kopen.
Er zijn de volgende voorwaarden aan verbonden: voorwaarden aan uzelf - U heeft niet eerder een woning gekocht
- U bent Nederlander of heeft een geldige verblijfsvergunning
- Het bruto jaarinkomen van uw huishouden is maximaal € 63.800*
voorwaarden aan uw nieuwe woning - De woning ligt in Amsterdam
- De woning is geschikt voor permanente bewoning
- U gaat de woning zelf bewonen
- Er bestaat voor de aankoop van de woning geen recht op koopsubsidie op grond van de wet Bevordering Eigen Woningbezit
- De verwervingskosten van de woning bedragen maximaal
€ 265.000 **
Rekening houdend met de NHG-opslagpercentages betekent dit:
- voor nieuwbouw een koopsom tussen de € 163.625 en € 245.370 v.o.n.
- voor bestaande bouw een koopsom tussen de € 163.625 en € 236.600 k.k.
De voorwaarden zijn vastgelegd in de Verordening VROM Starterslening Amsterdam.
*Hetgaat hier om het totale bruto jaarinkomen van de tot uwhuishoudenbehorende aanvrager(s). Het bedrag kan jaarlijks wordenaangepast.
**Het gaat hier om de koopsom+ debijkomende kosten als bouwrente, overdrachtsbelasting,kostenhypotheekakte, afsluitprovisie, makelaarskosten, kostentransportakteen borgtocht provisie NHG. Het bedrag kan jaarlijks wordenaangepast.
De NHG hanteert voor bijkomende kosten de opslagpercentages van 8% voor nieuwbouw en 12% voor bestaande bouw.
http://www.wonen.amsterdam.nl/woonruimte_kopen/starterslening
31) spaarhypotheek v. banksparen 的区别
spaarhypotheek 比bankspaar 好,
有保证金优势,
还有如果离开荷兰, 取出钱没有penalty ,
bankspaar是银行90年代后期,开发一个产品,
而spaarhypotheek则是7,80年代就有了,更加保险点
其他是差不多
http://www.hypotheken-forum.nl/viewtopic.php?f=11&t=5012
http://www.hypotheken-forum.nl/viewtopic.php?f=11&t=4304
不过,看到底也没有讨论出高下, 关键就是几个方面
1) 有关风险: deoposit guarantee scheme spaarhypotheek > banksparen
2) 有关ORV, 没看懂...
3) 有关Flexibility to relocate spaarhypotheek > banksparen
4) 相关条款, 有个荷兰人列了个注意事项,倒是不错
- penalty to sell the house
- penalty on redemption of the mortgage
- the fees for renew/relocation
- ZGN label 没看懂...
- any other obligations? e.g. mandatory insurance etc
en paar voorwaarden zouden belangrijk kunnen zijn:
* hoe lang is de offerte geldig en wat zijn de kosten om te verlengen
* daalt de offerterente nog mee als de hypotheekrente daalt
* wat zijn de tarieven bij verlenging en verhuizing en zonder nhg (als je een duurder huis koopt bv)
* hoeveel afsluitkosten als ik de hypotheek meeneem
* is er sprake van een zgn gelabelled procuct waardoor ik ook vastzit aan de adviseur in de toekomst
* zijn er kosten om een getekende offerte te annuleren
* heb ik een rentebedenktijd
* wat zijn de kosten om de spaarpolis (of bankspaarrekening) stop te zetten
*hoe flexibel is de geldverstrekker als ik ga verhuizen en ik valnetbuiten de standaard inkomens norm (kan ik daardoor mijn lage rentebvniet meenemen)
* heb ik overige verplichtingen (bv bankrekening openen-verzekeringen zoals bv arbeidsongeschiktheid)
* kan ik de rente tijdens de looptijd middelen zonder boete
* wat is de rentevergoeding op het bouwdepot (in geval verbouw of nieuwbouw)
* is de orv verplicht bij dezelfde verstrekker of kan ik een losse elders nemen
* qua keuze vorm: hoeveel vermogen is er (of komt er) (indien veel, dan is spaar beter dan bankspaar)
etc etc
32) 对于关于a'dam 娥rfpacht的房子 （没有地产权的房子），购买你要知道的事项
http://www.erfpacht.amsterdam.nl/
33) 有关买房盈利缴税问题
只要你买卖的房子是你实际居住的自己的房子，那就不用交税。如果是用来投资的房子，那么如果在５年内卖出，赢利部分要交１６％的税。http://www.abfvaluation.nl/uploads/downloads/de_wox_2009k2.pdf
还看到一个例子，如果你卖了房子赚了１０万。然后５年内，又买进了新房子，比如３０万。
就算你不把那１０万用冲新贷款里面去，你３０万的房子的贷款总额里的１０万也不可用来退税。就是你可退税的额度小了很多。每个月退税就也少很多。而且，那１０万只要你不用掉，你也要交１，２％的BOX ３的税。
因为你那卖房赢利的部分，是被当作OWN HOUSE RESERVE MONEY来计算的。就是如果你５年内买房，他们就当你是有一笔自己的钱可以直接投资进去的。不管你钱用没用掉。
鼓励你投资新房呀。赚来的钱，再投资到大房子的贷款里面去呀。如果你赚来的钱，不再买房了，也可以继续租房。就是赚来的钱４万以外要交１，２％的税呀。也没多少呀。
34) 怎么样判断投资房 和自住房?
很好查的呀。你的CITYHALL登记了伐。登记了以后，实际水电煤费用和你住的人数符合实际情况伐。
如果你的房子上的地址，住的不是你，是别人，那么就看出来是你租给别人了。
如果你的房子在CITYHALL里没有登记任何人如住，但如果有水电煤花消的话，他们就要查你为什么了。
这就是为什么有些留学生租的房子，不能报地址。为什么不能报呢？因为房主不想让CITYHALL知道他是租给别人了。他自己的地址实际还是报在那个地址上的。
35) k.k 和V.O.N 的区别是什么?
K.K = KOSTEN KOPPER 就是房屋的买卖手续费（一般是房屋价的10%左右）都由买方支付
v.o.n 一般都是新房， 税较少 6% 左右
36）荷兰买房的建筑年代有什么讲究？
我个人对于房子最低要求是94年以后的新一点,
很好的maintance condition,
我的基本理念就是房子是用来提高生活质量的，没有必要又花钱，又操心，应该怎么省心怎么来
荷兰装修房子不像国内，价格贵不说，关键是找到有信誉又负责的装修师傅，然后大量时间和精力花在上面
有一点要注意, 1994年前的荷兰房子中有一种建筑材料叫asbest, 翻译过来就是石棉，由于成本低，常用于isolation，但是，后来发现对人体危害过大，会造成肺癌等。
从94年开始被禁止使用。如果你的房子是94年前造的，要注意自己是否住得健康，房屋里是否还有这种材料。
具体可查 http://www.vrom.nl/pagina.html?id=20678&;term=woon+ik+wel+gezond
http://www.ministryofmedia.nl/vrom/vromtest.html
它上面有个测试，flash形式告诉你看房子那里，怎样判断是否健康？
还有听ROE介绍，
听我同事讲，荷兰的房子，四十年代到六十年代之间的，不要买，属于比较粗制滥造的。1900年的房子，反而是不错的。
37）买房的贷款期限必须是30年么？能不能提前还款？
另外，夫妻双方能不能分别用自己的收入贷款买房并享受税务优惠呢？
只有自住房能退税，各么既然是夫妻，总归住一处咯，所以只能买一个房子。
要享受到夫妻双方退税的最大优惠也很简单，买的房价是你们退税的上限就可以拉。
贷款期限30年，是因为税务优惠只有30年，当然可以提前还款。
*****相关经验指导*******
“我们去看房的时候都带数码相机去的，一般主人事先都出去了让随便看，所以都拍很多照片，回家细细研究。当然比较烂的房子看一眼就走人了照都不用照。看中的房子第二次去看的时候就带尺子去了，丈量各个房间的长X宽X高。
卖家或中介一般都会提供房子的详细状况，比如
外部材料
建筑年份
锅炉管道什么的。这个你们比较过没有？
想再仔细的鉴定，得需要专业的inspector了。
再罗嗦一个，房子你要是买了，至少得住个5年以上再卖，否则有可能会亏本。"
(FROM Starry)
找称心的房子看多少次其实不是关键。主要是每次都要看仔细，想象自己如果真的生活在这里是什么样的场景，是不是每个细节都称心，不称心的地方有没有改动的可能。
我们以前都是第一次看的上的，第二次请专业验房师一起看，检查房屋结构，管道，电路，改动可能和其他细节。收费一般是150-200欧左右。结果就这么看了无数套也没什么结果，最后遇到真正中意的，我们两人一人去看了一次，就成了。
from 中原一点红
非常同意你的观点。自己喜欢，环境好（一般可以以此考量你周围邻居的素质或经济能力），交通方便是我买房首先考虑的前三点。
其实，买房子有时是靠缘分的，就像你买衣服，逛半天街，左挑右挑看不中，突然就发现一件中意的。什么时候你对某一幢房子有了一见倾心的感觉，你都不需要再看第二遍，那就不会错了，左犹豫右犹豫的房子，就不要想了，买了会后悔。
如果你开车的话，记得到处多转转。带个本和笔，看到喜欢的地区有卖房的话，把中介的名字和电话记下来，街名也要记下来（对了，手机也可以当笔用），回去敲中介的名字google一下
from Tianbao101
我们家的买房经验是白天去看完房子以后，晚上去你想买的房子那里去转转；不是歧视，但是还是不要选黑人多或者晚上好多人坐在街上的房子，听说治安会不好的．．．．．．．．
FROM ailan
我觉得买房子是用来自己住的，所以最主要的就是自己喜欢，住的舒服，周围环境适合将来发展的。自己的贷款额度当然就是你买房子的指导线。如果能够低于最大贷款额度能够买到自己中意的房子，又会有什么问题呢。管他将来房子是涨是跌。
如果，买不到自己喜欢的房子，那么考虑一下什么对你来讲比较重要。是房子的大小？周边的环境？还是房子内部的装修口味等等。这些都是影响价格的因素。或许，你再等个１，２年，等有更宽余的贷款额度的时候，再考虑买房？
from shopgirl
1）建议到地段好的小区去买。地段，地段，还是地段。这个是放之四海而借准的真理。
我是深有体会。我的房子--公寓是在utrecht的市中心，可以说算是高尚小区，除了我这个亚洲人。还没有看到其他有色人种和包头巾的人。在这个小区附近的饭店也如此。先生当初买的时候（2000年），价钱不便宜。 之后价格没有多大的变动。到了今年的9月，价格突然升旗来了。而其他的地方的房价开始往下走了。本来以为这几个月房价必贴，但刚才一看价格比9月份上了 30k ( 90m2的实用面积）。而且我们这里的公寓，挂出出卖牌子一-二个月内都撤了。很好卖。因为房子大小合适，地段闹中取经，公共交通方便。
2）由于经济危机，荷兰政府已经在考虑削减房贷利息返还政策--估计一二年内会取消。
3）随着经济危机的加深，荷兰的状况会很不好，向其他西方国家一样，以后，中国的机会可能会更多，像你们这些年轻人可能会回国去。这样就要考虑房子的出手问题。我知道有的地方牌子挂了一年夜没有几个区看得。
4）还有一个在何兰，拥有房产，每年都要交税，地税和过税。这部分不少，每年是上千的。
*****有用连接******
- http://kadaster.nl/
- funda.nl
- 查房子以前价格，使用方法如下https://www.vindjeeigenhuis.nl/vindjeeigenhuis/ 输入邮编，房号
出来的窗口按照步骤添，有3项可以买，旁边都有说明，用google翻译就看懂了。每一份是1.95欧。如果简单知道房子以前价格，右边有显示怎么发短信，立刻会回复。
4.
almere城市信息
http://www.almere.nl/leven_en_werken/wonen/bouwen
this is the nieuwbown project.
There are many informations, for example, in Ondernemen tab, you can also find bedrijvenlocaties.
贷款利率这跟房子价钱, 贷款年限, 贷款额与房价比例都有关系的.
参看: http://www.hypotheek-rentetarieven.nl/
荷兰买房功略（仅供参考）http://bbs.gogodutch.com/viewthread.php?tid=155563&highlight=
推荐个网站：http://www.degoedkoopstenotaris.nl 选好你想找notaris的城市，然后它就会给出个list，你就可以挨个打个电话问问价格。
正好看到一个， 是关于a'dam 娥rfpacht的房子 （没有地产权的房子），购买你要知道的事项
http://www.erfpacht.amsterdam.nl/
NEWS
Dutch home prices fall for first time over two decades By Rachel Levy Oct 14, 2008
Amsterdam - For the first time in more than two decades, Dutchresidential real estate prices have dropped, the largest Dutch realestate broker's association NVM is reporting.
NVM chairman Ger Hukker said the drop was 'understandable' considering the credit crisis.
Dutch banks were now reluctant to provide mortgages, negativelyaffecting home prices, he said. The NVM 'urgently' called on Dutchbanks 'not to disturb' the real estate market any further. SponsoredLinks:
The NVM says prices fell 0.3 per cent in the third quarter of 2008 compared with the second quarter.
The current inflation level in the Netherlands of 3.1 per cent in thethird quarter has not yet been factored in - indicating the actualprice drop is higher.
Dutch real estate prices suffered only one slight setback of fallingprices for just three months at the start of the first Gulf War in1990.
'We expected a drop,' Hans de la Porte, spokesman for the Dutch homeowners association VEH, told Deutsche Presse-Agentur dpa. 'The creditcrisis has made consumers and banks more cautious.
'Under normal economic circumstances, the level of preparedness topurchase a new home marks 100 points. Today, this number has dropped to72 points.'
The NVM said the total number of homes sold in the third quarterdropped by 13 per cent. At the same time, the number of homes on themarket increased by 7 per cent, with homeowners needing more time tosell their property.
Meanwhile, the difference between asking and selling price increased from 0.3 to 3.6 per cent.
De la Porte warns that the 2008 fourth quarter will probably turn out to be even worse and that trends might persist.
In Amsterdam, the current turnaround is most obvious. Some 70 percent of the real estate market consists of subsidised rental homes,leaving only 30 per cent for the buyers' market. Sponsored Links:
Two years ago, homes for sale anywhere in the city attracted tens of potential buyers on a single day.
But as of the second quarter of this year, the number of home salesin Amsterdam dropped by more than 25 per cent. A record number of homeswent on sale, while selling time increased by 30 per cent and demanddropped to an all-time low.
In South Amsterdam, one of the most sought-after areas of the Dutchcapital, prices dropped almost 12 per cent. By the second quarter of2008, Amsterdam and its immediate surroundings were the first Dutchcity agglomeration to mark a drop in home prices (down 2.7 per cent).
This trend increased in the third quarter (down 3 per cent), makingAmsterdam the region where prices fell most in the entire Netherlands.
Prominent Dutch financial analyst Willem Middelkoop predicts Dutchhome prices will fall between '15 and 50 per cent' in the next three tofive years. He blamed banks for creating a price 'bubble.'
Until just a few years ago, Dutch banks provided mortgages amountingto more than 100 per cent of the purchase price of a home, with 3 percent interest. Sponsored Links:
This drove up prices, creating a bubble that simply 'has to burst at some point.'
In the four biggest Dutch cities, prices have exploded over the lasttwo decades, with particularly young couples struggling to buy homes.
'If prices fall it also means precisely these young couples will havea more difficult time. They experience more problems getting amortgage, for example. Don't forget interest on mortgages was 3 percent in the past. Today it is around 6 per cent.'
It was not likely that the Dutch would experience the drastic pricedrops felt in the United States or Britain, De la Porte said.
'Dutch home prices increased for different reasons. There is astructural shortage of homes on the Dutch market. This usually resultsin a price increases, but in difficult times, it ensures pricestability.'
The VEH-spokesman also claims that, contrary to the US or Britain,the Dutch government took measures to mend problems with Dutchmortgages several years ago.
'The government made a new law prohibiting banks from providingmortgages amounting to more than 4.5 per cent people's income,' hesays.
Unlike in the US and Britain, most Dutch have fixed-interest mortgages.
'Therefore I do not believe prices will fall substantially,' De la Porte says.
Still, a survey by one of the largest Dutch real estate websitesshows that his views are not shared by most Dutch. Some 69 per centexpect prices to drop with at least 15 per cent in the coming year.
再贴一个刚看到的新闻，庆幸自己没有买almere 的房子 - 2009年2月
荷兰新市镇暴力抢劫司空见惯
据悉，位于阿姆斯特丹附近，荷兰发展最快的新市镇Almere地区的商铺抢劫变得司空见惯。
商店除采取必要的安全措施外，店主还进行专门的职业培训应对这些暴力事件。
上周六，一持枪的劫犯绑架了超市的工作人员。另一名店主的兄弟被劫犯射中腹部。
犯罪学家称该地区抢劫率的上升主要是由于发展太快而且年轻人居多。人们互相不认识，互相联系不多，这就为犯罪提供了良好的沃土。
今年在美首次买房的家庭可退税8千美元 可马上拿钱
编译：荷乐编辑 日期：March 04, 2009 18  22 来源：侨报
2009年12月1日之前第一次买房的家庭，夫妻联合报税的最多可退税8千美元，夫妻分开报税的至多可退4千美元，而且现在就可申请。 国税局已发出告示，申请退税者可以在今年4月15日结束的2008报税年就提出申请，也可以在2009报税年申请。国税局长舒尔曼说，这么做可使首次买房、符合退税条件的人马上拿到钱，而不必多等一年。
国税局已经在其官方网站上贴新的5405表（首次买房退税表），该表与最近通过的“2009年美国复苏和再投资法案”相对应，表中说明将告诉纳税人申请首次买房退税的具体条件。
国税局说，今年首次买房退税的条件是，已结婚的夫妻双方在买房之日之前3年内没有其它自有房子，可以申请相当于房价10%的退税，但夫妻联合报税最多不超过8千美元，分开报税每个人不超过4千美元。只要自购房之日起3年内持续拥有房子，则不必偿还退税。
购房者有收入限制，收入越高得到的退税越少，个人报税年收超过7万5千美元，夫妻联合报税超过15万美元者不能申请首次购房退税。
该规定不影响2008年4月8日到12月31日的首次买房者。他们仍按照原规定执行退税，在今年4月15日结束的2008年报税年度申请，夫妻联合报税最多可退7500美元，个人可退3750美元，而且退税必须从2010年开始分15年偿还。
在Bussum被杀害男子是地产大亨 04/03/2009
相关链接：http://www.dutchnews.nl/news/arc ... _man_is_propert.php
电讯报周三报道，昨天，在Bussum的Jan Tabak酒店前面被谋杀的男子身份已经确认，他就是地产大亨- Peter Petersen,也就是Dikke (肥) Peter。
报道指出，Petersen ‘是众所周知的警察’，并曾与2005年被谋杀的房地产商- Kees Houtman有业务关系。企业的财产商人基斯霍夫曼谁被枪杀于2005年。据悉，Houtman是被黑帮老板- Willem Holleeder敲诈过的人之一。
枪手射杀Petersen时所用过的汽车，在Almere被人发现，且已经被烧毁。
电讯报表示，这是这1个月内，在荷兰发生的第四次与组织犯罪有关的射杀。
Gouda不再安全
http://snouck.blogspot.com/2008/11/muslims-attack-church-in-gouda.html
Rabobank预测今年荷楼市将猛跌5%
乌特勒支报道：
本周五，著名荷兰合作银行Rabobank在“今年第一季度荷兰房产市场总结报告”中提到：该行经济专家预测，今年荷楼市价格将骤降5%，远超出2008年度1%的跌幅！
合作银行根据不断削弱的消费者信任度，得出了上述结论。发言人对外解释称：眼下，荷兰大众面临着如此不景气的总体社会经济环境，且肩负着种种潜在风险，势必无心在花巨款，投资在大型固定资产上。这样一来，供求失控，房价不得不跌！早在今年二月份，合作银行还曾向外界宣布，今年荷楼市跌幅最多为3.5%。
6/25 news
房屋贷款
《人民报》今天报道，一切问题区域目前已几乎完全被银行拒之门外。自从信贷危机爆发以来，各大银行基本上已完全停止向海牙和鹿特丹“问题区域”的住房提供贷款。
这一状况使政府改造这些区域的计划陷入困境。鹿特丹的一家公证处指出：“银行只愿意提供‘安全的’房屋贷款。购买问题区域房屋的人则被撇到一边。这并不是说任何地方的问题区域住房都拿不到房贷，但这的确是现实中越发普遍的趋势。”
鹿特丹地方房产代理协会负责人表示，那些问题区域住房的价格下跌得比其他任何地方都快。
荷兰合作银行(Rabobank)则否认他们在提供房屋贷款时将某些特定区域拒之门外，与此同时其他银行也纷纷否认他们采取“区域性政策”。
买房日记
6/25 近况更新 http://bbs.gogodutch.com/thread-243133-55-1.html
2009- 7-28 房市报告
Huizenprijs daalt het hardst in 't Gooi
http://www.nu.nl/economie/2050193/huizenprijs-daalt-het-hardst-in-t-gooi.html
AMSTERDAM - De gemiddelde prijs van een woning ismet 3,6 procent gezakt, in vergelijking met een jaar geleden. In 65gemeenten zijn de prijzen met meer dan 5 procent gedaald. Met name dehuizenprijzen in ’t Gooi hebben te lijden onder de crisis. 
Degemiddelde prijs voor een woning ligt momenteel op 249.000 euro, vooreen eengezinswoning is dat 270.000 euro en een appartement 188.000 euro.
Dat betekent een daling in waarde van respectievelijk 3,6 en 3,8 procent. Dat blijkt uit onderzoek van ABF Valuation.
EengezinswoningenDe eengezinswoningen zijn in ’t Gooi met 15,7 procent in prijsgezakt. Blaricum is daarbij het zwaarst getroffen; de huizenprijzenzijn daar met 18,5 procent gedaald.
Ook andere dorpen in ’t Gooihebben te lijden: Naarden (-15,3 procent), Bussum (-14,6 procent),Laren (-14,4 procent) en Huizen (-13,5 procent).
HaarlemIn Haarlem daalden de prijzen met 12,7 procent. IJmond (-11,9procent) en Den Haag (-11,8 procent) staan ook in de lijst vangemeentes waar de prijzen met meer dan tien procent gedaald zijn.
DenHaag is ook terug te vinden in de lijst met de grootste waardedalingenvan flatgebouwen, namelijk bovenaan met 14,4 procent, Leiden volgt met11,7 procent.
In de provincies Friesland, Drenthe en Overijssel daalde de woningprijs met minder dan 1 procent.
Verkopen Het aantal woningverkopen is ook gedaald; ruim 35 duizend woningenveranderden in het tweede kwartaal van eigenaar tegenover 56 duizend indezelfde periode in 2008. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2009is er wel een lichte verbetering te zien.
2009年7月 新闻, 第2季度房价回暖
http://www.dutchnews.nl/news/archives/2009/07/house_prices_rise_in_second_qu.php
House prices rise in second quarterThursday 09 July 2009
House prices rose 1.4% in the second quarter of this year, comparedwiththe first three months, and the number of homes sold was up 26%,saysestate agents' organisation NVM.
'Consumers see to have survived the first shock and are nolongerputting off buying,' NVM chairman Ger Hukker told the Volkskrant.
Nevertheless, prices are still 5.6% lower than they were a year agoandthe number of transactions is still trailing by 33%, he said.
And the NVM says it still assumes prices will go down by 5% over 2009 as a whole, given the forecast increase in unemployment.
On average, a house is taking 182 days, or six months, to sell, compared with 105 days a year ago.
2010初，荷兰政府垮台，开始研究要不要取消房贷退税。
http://www.dutchnews.nl/news/archives/2010/04/labour_manifesto_calls_for_low.php
Labour manifesto calls for lower mortgage tax relief, new top tax
Thursday 08 April 2010
Savings totalling €20m over the next five years, a new top income tax tariff of 60% and a reduction in mortagage tax relief are at the heart of the Labour party´s manifesto for the June 9 general election.
The party wants to gradually reduce the tax break on mortgages until it only applies to 30% of the average house price. The current system is unfair because the rich are effectively subsidised by people on low and middle incomes, campaign leader Job Cohen said at the manifesto´s presentation.
Income tax
In addition, the party plans to introduce a new tax rate of 60% for earnings over €150,000. The current top tax rate is 52%, payable on earnings over €54,776.
The party also has no plans to change unemployment benefit but does want to make employers pay staff for the first six months of illness.
And it wants to call a halt to any further liberalisation of healthcare. Labour plans to invest in education and teachers´ salaries would be increased in line with private sector pay. But the student grant system would be phased out and replaced with loans.
Accords
During the presentation, Cohen called for two new national accords, one on social policy and one on democratic renewal.
A social accord is needed because of the number of problems facing the country, Cohen was quoted as saying in the Financieele Dagblad. There is no money for new policy initiatives, unemployment is mounting, companies find it hard to attract credit and the Dutch competitive position is being undermined, he said.
In terms of democratic renewal, the party backs an elected mayor for local authorities and a broad social debate on improving the electoral system. ´This can contribute to a recovery of faith in politics among ordinary citizens,´ he said.
新房网- http://www.nieuwbouwdag.nl/
websites:
funda.nl
http://www.huizenzoeker.nl/
贷款比较的网站: http://www.hypotheekrente.nl/rente/6/5_jaar_rentevast.html#ov
[ 本帖最后由 colalight&fanda 于 2011-5-17 21:37 编辑 ]
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