买房，你准备好了么？（完整版）

我不是研究经济的，更不是做房地产的。如有不当，欢迎大家批评指正。

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咱中国人手上宽松点，想到的第一件事就是买房子置地。对于这个一动就是几十万的大工程，做好心理上，策略上，资金上的准备是成功的一半。

（一）
首先要问自己的问题是，我为什么要买房？是不是自住？如果不是自住，那就是属于投资性质，不在此文的范围；如果是自住，那就是消费。 住房在经济学上属于刚性消费，也就是说，你买了以后，房价的变化和你的关系不大。你不会因为房市升，就把手上的房子卖了（卖了你还是要买升了值的其他房子住）；更不会因为在房市降的时候卖掉。所以自住房主就不要去考虑什么投资的事情。很多人带着国内的思维，简单认为买房比租房划算。也许在国内是这样，但是因为荷兰的政策法律，这里未必是这样。以30万欧的房子为例，现在的房贷利率年6%计算，每个月光是利息的费用就是300，000*6%/12（12个月）*60%(以退税40%计）=900欧。这还不包括本金和每年维护房子的费用，也就是说30年后，房子还是不是你的。如果租房子住，很多人未必花这么多钱。那么买房子究竟是为的什么呢？是为了改善生活质量，为了住的随心所欲，当家作主。

既然是消费，那就应该是量力而为，而不是一味的求大，求豪华。一般可以申请到年收入的5， 6倍的贷款。当然贷的越多，负担越重，风险也越大。因为一贷就是30年，所以重要的是未来对自己收入的预期，和抗风险的能力。23.6万欧以内的房子可以申请NHG，直译过来就是国家贷款担保。就是国家做担保，那一天你没有能力还贷了，担保人替你交。因为有这个原因，申请这个担保的贷款可以拿到比较低的利息。因为你的风险转嫁了，所以对NHG的要求也比较严格。各个银行的要求不一样，捡几条基本的来说：
1。有永久居留
2。总贷款额不超过236，000*112%（12%为买房时的各种手续费）约26.4万
3。必须在30年内至少付清50%的本金或储蓄50%的本金；
4。贷款利率最多可以比一般利率少0。6%。就是说如果现在一般利率是6%，那么你可以拿到的最好的利率是5。4%（视银行规定）
5。有的银行规定最多只能申请到年收入的4。5倍
可以申请NHG的房子在funda的网站上都有标注。

是贷款全部还是部分？如果你手上有一点积蓄，用于房子是否划算？前面说到贷款越少，负担越小。但是有能力贷款而不用也很浪费。还是按前面的例子30万的房子，6%的年利率。如果你自己还有储蓄5万。
方案一： 全部利用银行的贷款，那么一年的支出是300，000*6%*60%（退税40%）=10800；收入50000*4%（以年储蓄利率4%计）=2000；实际支出10800-2000=8800
方案二： 用储蓄，剩下的利用贷款，那么一年的支出是250，000*6%*60% = 9000
可见对收入高的人来说贷的越多，可以退的税就越多，越划算。

明确了房子的目标价位，下一步就是看房，谈价格了。看房子的时候可以和Makelaar 要房子的详细说明，里面包括房主会留下的物品的清单，房子平面图，建筑构造说明，每个月会产生的与房子有关的水电煤气等费用的指导数字，等等。这样就可以大致计算出装修要花多少钱，每个月房子的实际开销要多少钱。

（二）
我把房屋贷款分为3大类。可以选择把利息固定下来，这样每个月的支出是固定的，容易规划；也可以随市场行情每个月浮动。浮动利率是所有利率里面最低的，因为未来的行情不明，风险最大。

1。只付利息，不付本金。Aflossingsvrije 。这种贷款的目的是，你今天贷的本金30万30年以后就不是什么大数字了，可以轻送的把本金付掉。

2。付利息，同时付部分或全部的本金。随着本金的减少，付的利息也在下降。

3。每个月存点钱在银行作为储蓄，30年以后用储蓄帐户的钱来还贷。储蓄的这笔钱可以有几种选择,：

• levenhypotheek，每个月交人寿保险，最后用于人寿保险还。好处是保险公司可以用你的人寿保险投资，如果赚了，30年后你除了付给银行约定的金额，还会有余额。
  
• spaarhypotheek，30年以后账面上的数字是现在就定好了的，分摊到每个月。好处是你付的贷款利率和储蓄利率是一样的。今后房贷利率升了，你的储蓄利率也升了；房贷利率降了，你每个月的支出就小了。而且很多时候这种储蓄是和人寿保险绑定的。每个月就不用再交寿险。
  
• Belegginghypotheek，用于投资。投资的利润进入你的账户；注意，既然是投资，就是有赚有赔。30年以后帐上的数目是不确定的。

第3种一般是和第1种配合使用，更像是附加的贷款类型，用于平衡风险。比例可以自己选。如50%Aflossingsvrije 50%levenhypotheek，就是说还全部贷款的利息同时存50%本金。也可以选择时间混合型，比如前20年用Aflossingsvrije，后10年Aflossingsvrije + levenhypotheek。

各个银行的条款不同，贷款的种类也不同，需要根据自己的情况仔细挑选。http://www.hypotheek-rentetarieven.nl/rente-10-jaar-vast-ew-nhg.html 这个可以对比各个银行的利率
关键词：
rente=利率
vast=固定
variabele=变动的
jaar=年
EW=指建筑估价师对房价的估算，既房子的真正价值
NHG: 看第一部分

补充一点，一般贷款都是30年。如果想时间短，利率相对高一点。银行就是靠放贷吃饭的，当然是贷的越多，时间越长，越好。

（三）
与银行谈好贷款的方案，银行贷款的时候，会要求：
1。人寿保险和房屋险。也就是要你考虑到，房主出意外怎么办，房子是卖掉还是其他人接手继续供；房子出意外（比如地震什么的）怎么办。
2。开设还贷的账户
3。注册建筑估价师对房子的估价报告。可以自己找人做， 也可以直接让银行的估价师做。如果报告出来的结果比出的价低，大家不要慌张，这是很正常的现象。一个原因是房价不仅仅受土地，建材，人工价格的影响，还受市场供求关系的影响。如果房子有一堆人争着抢，当然是价高者得。还有人说是房主对房子的内装修是不完全算到这个报告里的。例如原主人家里全部铺的大理石，如果下一任房主不喜欢大理石，那么就要全部换掉重来。但是对喜欢大理石的人来说，则是省钱又省力。一般贷款额在估价的125%内是没有问题的。高出这个数字，有的银行会让你自己付多出来的那一部分钱。所以大家和卖主还价的的时候，大刀阔斧的砍不要手软。
4。如果是2个人一起供房，产权关系是否明确。银行也怕业主扯皮阿。有财产协议的当然没有问题。结了婚的如果没有协议，自然是一人一半，债务和资产共同分担，也没有问题。同居的，就要去律师那里做一个协议了。

一般情况下买房子的流程：
看房子，还价，反复几次，到最后议价一致 ---〉与makelaar签订意向书，明确卖方，买方，何时资金到位，何时产权转换，等等(有的城市如阿姆斯特丹，要求这个文件必须在挂牌律师处签署) ---〉找银行贷款，签订贷款合同 ---〉请律师起草并签订产权转换的合同等，并交押金 ---〉拿钥匙，开始供房

与makelaar签订意向书以后3，4天，如果没有以外发生，funda网站上就会标明，这个房子已经有人买了。一般意向书里会写明，除非买方贷不到钱，其他任何理由下都不能终止这个意向。另外对买方安排贷款的时间是有限制的，超过要罚款，所以先交总价10%的押金。这笔押金可以自己出，也可以交点钱让贷款的银行帮你出。

最后一点小贴士：
咱中国人做事都是稳健的，一般想买房的都有不错的收入，贷款是没有什么问题的。问题是利率的高低。这里对我们不利的因素是好多人没有入荷兰籍，或是没有永久居留。对于银行来说，没有永久居留，时不时要考ID的问题，风险较高。所以大家能拿永居的赶紧去申请永居。如果2人供房，一人已经拿到永居的，就考虑考虑结婚。虽然不一定对贷款有用，至少可以有东西和银行讨价还价，因为结了婚，肯定是在这里常住了。我等赤贫之辈也不用为了几把破椅子归谁的问题去请律师了。

支持

的确都该冷静些

虽然没打算现在买，还是加好人楼主土豆哦！

这个分析特别清晰，对大家都很有帮助，坚决支持！！

造福帖，帮顶！！！可是不懂那个链接里的表格怎么看，楼主能不能指点下迷津，那些东东都代表什么意思？谢谢

我也帮顶,不过大家也可以八一八,现在的利率,真的太高了.很多人都说现在买房子真的不是个好时候!不过房价真的还算很低的呢.大家怎么看啊!

好贴~~

期待你的第三部。
给你加土豆咯~