2013买房新信息

最近开始准备买房，新手一枚，更新一点现在所知道的新信息和tips，作为版上已有经验的补充。希望同期买房的能多多分享。



1. 荷兰买房的流程。推荐大家一个网站（没有权利发链接啊。。。大家自己加www）huiskopenvoorbeginners.nl，写的非常详细，绝对适合扫盲。话题包括怎么找房源，是不是应该找买房中介（aankoopmakerlaar）、怎么做structural inspection，怎么讨价还价……强烈推荐。

2. 关于NHG。NHG现在适用的贷款额度是320,000；今年7月1日到明年7月1日降低为290,000；明年7月1日之后恢复到原有额度265,000。KM也可以申请NHG，只要房价的105%和总贷款额均低于NHG的最高上限即可。具体请看NHG的网站 nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-zijn-de-voorwaarden.html

3. 关于hypotheek advisor。从今年1月1日开始，所有的hypotheek都开始收取advise fee。这样做的好处是，中介只向客户收费，不再从贷款方出获得commision，避免了conflict of interest（话说我觉得无论如何都不会有人比自己更关心自己的利益，所以最好还是做到心理有数）。rabobank最低收取€850，abn最近收取€1750，ing最低收取€2100，一般中介收费在€1900~€2250之间。个人推荐在开始看房子的时候就开始和各大银行谈，第一次orientation talk是免费的。这样做的好处是不仅能知道自己能贷款的最大上限，还可以通过各家银行给的月付款的计算反推出贷款和还款模型，对自己设定买房target很有好处。跟贷款中介谈也可以，但是有些中介很滑头，第一次的1小时他就东拉西扯一下，并不帮你计算，除非你成为他的客户（也就是说给定了他这€2000），所以还是推荐银行。最后贷款的时候可以考虑选择中介，因为只差几百块钱，但是中介会帮你收集更多贷款方的信息，更不要说荷兰很多的贷款方是不与个人接触的，必须通过中介。选择中介可以参考 independer.nl/hypotheek/intro.aspx 当然，不排除有雇人刷分的行为~~

4. 关于贷款。很多人说现在买房，贷款的形式只有2种了，即linearie和annuteiten。其实这是不准确的。aflossingvrij（只还利息不还本金）还是存在的，但是有最大额度的规定，比如说不能超过本金的50%，并且使用aflossingvrij的部分产生的利息不能够退税。有中介跟我很明确的说过，他不能拿到比网站上公布的还低的利率，这点我表示很怀疑。比如上周去ING套信息的时候，对方就用-0.6%的活动来吸引lz，可惜lz还没有找到想买的房子。。。笼统的说银行贷款的利率跟他收回资金的难易是相关的，如果你有首付，那么他也会有相应的优惠，如果你的收入存入他的银行，也可以增加现金流的稳定度，从而得到优惠。具体的因为本人还没有进行的那一步，所以还没有经验，希望有谈判利率经验的大神补充。

5. 如何检查房子的保养程度？structure inspection是必然的，但是有些东西自己也可以先大体看起来，否则一个有隐患的房子最终决定不买，那检验费用还花了不是。推荐ABN的一个apps: huizenkijker很多基本需要注意的东西都有了。

6. 2手房除房价之外的相关费用
a. 转名费，就是把房产划归你的名下，房子售价的2%（新房貌似是另一个数字）
b. leveringsacte，公证房产属于你，一般650欧
c. hypotheekacte，贷款方把贷款交给第三方（公证员）再转给卖家，完成交易的公证。一般是跟2同一个公证员，花费700
d. 房屋的价值评估，一般300欧
e. 中介服务费
f. 如果申请NHG的话，贷款总额（以上5项加房价）的0.85%

以上6项除了a、f是政府规定的固定额之外，其他都是可以比较和谈价的，中介一般把b、c包给一个notaris，你完全可以拿他们的报价去其他notaris那里谈，看看能不能拿到更低的；d市面上也是超多机构，精华贴里有介绍相关的网站。



暂时就想到这么多啦，如果有新的心得再来更新。大家一起多多交流经验啊、利率啊什么的吧~~
网友回复分享：

1. 新房除房价外相关费用 -- jeditech
新房一般不能讲价，购买过程与二手房有些不同。买新房不用付转名费，也无须注册费，因为是vrij op name，自动登记成买主的房产。但要注意合同中规定的bouwrente，这部分是可以谈的。还有保险，交房时的保留金额等。

2. 利率、贷款额度是否可谈？贷款中介有无特别优势？ -- sophie_tears
贷款额度中介和银行都是一致的 除非利率上有点差异造成的贷款额度差异 这种差别不会特别大 我感觉up to 四五千吧
利率也是一样的 以前大家说可以拿这家去压另一家 可是 银行和中介都说 现在更透明了 折扣都是统一的 如果你具备给折扣的条件 他也具备 那么给你折扣 也就必须给他折扣 也没有什么个例了

我的感觉是 自从2013年开始 利率 额度透明化 标准化 那么找中介还没有什么特别的优势呢

我是去年底赶在政策变之前买房。
贷款额度自己跟银行谈或透过中介的差别很大。（差了10万, 没错就是那么多。。）
我们雇用了一个朋友介绍的中介，讲价上也帮我们很多，大概帮我们在原来房价上讲下来10％。
中介费用是2000左右。我们的经验是一分钱一分货。我对该中介还是挺满意。

放贷利息一般跟你设定的还款方式不同有浮动。比如5年固定利息会比10年固定利息为低，以5年定息来说，5年内利率以签约当下利率为准固定5年，但是5年后就变成该年浮动利息，可能高也可能低。5年后还款额度也会变成浮动。一般中介的financial advisor 会做不同的还款模拟给你参考。5年定息前5年还款通常较低，因为利息较低，5年后通常利息会提升，所以预测还款额也会较高。若是10年的话就是10年内每月都付固定额度。10年定息利息较高。我们选的5年定息是4.50％ （ABN AMRO），若选10年大概是5.3％。若是你纪录中大部分的金流都在该银行，该银行会给你一些利息折让。因为ABN AMRO是我们的主要放款存款银行，所以我们得到0.25％折让。

也可以要求把贷款总款项拆开成两个贷款选不同定息比较一下。比如20万的房，拿10万5年定息，拿10万10年定息。通常每月还款差别在100欧上下，不是差别很大。
LZ说的ING 0.6％利息折让，可能是房子符合NHG的条件下的统一折让。可能不是特殊折让。楼主再自己多比较下。

像我是懒人就找一个可信赖的中介，他们会帮你比较回报你。

感谢分享    在想问一下 一年的自由居留  家里人 已经申请来荷兰了    这种居留可以申请贷款买房子吗，     我明年 就可申请五年的居留了，我一来荷兰四年了，现在自己租房子  很贵，也不知道可不可以申请政府的补助房子，所以想买个房子不知道能不能全额贷款  每月只还利息  ，   希望给点建议指点   谢了

多谢。打算一个人买房了。还有一个女生自己打算买房吗？大家一起加油吧。

请问下，新房能讲价吗？具体的我不懂，只是和房子的开发商谈过，说他们有直接合作的ＨＹＰＯＴＨＥＥＫ,然后说房子如果是２０万，要算２２万，这个我就不懂了，能解释下吗？ 中介费要２万这么贵吗？

Maviz 发表于 2013-3-27 07:15
我是去年底赶在政策变之前买房。
贷款额度自己跟银行谈或透过中介的差别很大。（差了10万, 没错就是那么多 ...

嗯，是的，找中介最重要的就是要值得信赖，但是这一点相当难——lz周围的荷兰同事对中介的评价都不是很好，基本论调就是赚的都是easy money，唯一的优势就是他们能接触更多的lender。同样的，aankoopmarkerlaar也是很黑的一行，大家有兴趣可以看huiskopenvoorbeginners上相关的讨论。

改政策之前找中介还相对“简单”一些，毕竟如果最后不从他家贷款是不需要付钱的。现在要付咨询费啦，如果对贷款形式、利率什么的糊里糊涂的话，如何选择中介就更困难了。lz的理念是你了解的越多，在谈判的过程中占的优势就越大，无论对象是银行还是贷款中介。其实现在还款形式减少了之后，这些计算已经变得相对容易了，跑上2家银行，基本计算模型就建立起来了，第3家之后基本上自己就可以进行所有的组合和可能性分析了。

lz感觉，放贷方和贷款方的利益是不一致的，所以贷款额度不是越高越好。一般来说，借贷家庭年收入的4.5倍已经相当高了，如果用这个上限去进行还款的话，生活水平恐怕难以保障。hypotheeker总是说你收入多少多少，所以你可以贷款这么多钱，其实故事应该反过来讲：你今后打算每月支出的balance如何，反过来决定每月还贷额度，最终反推得到可以负担的贷款和房价。

ING的那个0.6%的折扣是在网站公布的所有利率基础上的统一折扣，比如说网站上带NHG的5年利率为5.3%，他可以给到4.7%。不过要求我们家两个人的工资都要打到ING帐上。

jianhao 发表于 2013-3-27 12:36
感谢分享    在想问一下 一年的自由居留  家里人 已经申请来荷兰了    这种居留可以申请贷款买房子吗，     ...

你这种情况据我了解可能没办法贷到款。两个原因：
1. 贷款方必须有永久居留或者是KM（是否必须永久合同不知道，我们双方都是，但是有荷兰同事因为女友从事教育工作，被认为收入来源不稳定，银行拒绝算入贷款额度的，短期合同可能也会同样看待？）
2. 现在已经不可以全额只付利息不还本金了


建议还是直接约银行询问。

lovestory 发表于 2013-3-27 15:54
请问下，新房能讲价吗？具体的我不懂，只是和房子的开发商谈过，说他们有直接合作的ＨＹＰＯＴＨＥＥＫ,然 ...

新房不能讲价，指得是那20万不能讲，剩下的是其余的费用。你可以让他们合作的hypotheek先讲讲他们收费多少，会帮你做哪些事情，再跟市场上的比较。货比三家永远是个好习惯 :)

那2万的组成我不是很清楚，写下知道的关于2手房的相关费用给你参考，2万我觉得是贵了：
1. 转名费，就是把房产划归你的名下，房子售价的2%（新房貌似是另一个数字）
2. leveringsacte，公证房产属于你，一般650欧
3. hypotheekacte，贷款方把贷款交给第三方（公证员）再转给卖家，完成交易的公证。一般是跟2同一个公证员，花费700
4. 房屋的价值评估，一般300欧
5. 中介服务费
6. 如果申请NHG的话，贷款总额（以上5项加房价）的0.85%

以上6项除了1、6是政府规定的固定额之外，其他都是可以比较和谈价的，中介一般把2、3包给一个notaris，你完全可以拿他们的报价去其他notaris那里谈，看看能不能拿到更低的；4市面上也是超多机构，精华贴里有界很少相关的网站。

还是建议去银行谈谈，他们把每一项charge详细的列出来。

谢了  各位   我去银行问问

twc 发表于 2013-3-27 18:17
新房不能讲价，指得是那20万不能讲，剩下的是其余的费用。你可以让他们合作的hypotheek先讲讲他们收费多 ...

听懂了些，但是我咋觉得我一点都不懂的话去谈肯定被他们坑
还有顺便问下，NHG是什么啊？

如果你去中介那买房，觉得他们贵然后找别家帮你处理 ２。３。４。５项，他们会同意吗？