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最近开始准备买房,新手一枚,更新一点现在所知道的新信息和tips,作为版上已有经验的补充。希望同期买房的能多多分享。
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1. 荷兰买房的流程。推荐大家一个网站(没有权利发链接啊。。。大家自己加www)huiskopenvoorbeginners.nl,写的非常详细,绝对适合扫盲。话题包括怎么找房源,是不是应该找买房中介(aankoopmakerlaar)、怎么做structural inspection,怎么讨价还价……强烈推荐。

2. 关于NHG。NHG现在适用的贷款额度是320,000;今年7月1日到明年7月1日降低为290,000;明年7月1日之后恢复到原有额度265,000。KM也可以申请NHG,只要房价的105%和总贷款额均低于NHG的最高上限即可。具体请看NHG的网站 nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-zijn-de-voorwaarden.html

3. 关于hypotheek advisor。从今年1月1日开始,所有的hypotheek都开始收取advise fee。这样做的好处是,中介只向客户收费,不再从贷款方出获得commision,避免了conflict of interest(话说我觉得无论如何都不会有人比自己更关心自己的利益,所以最好还是做到心理有数)。rabobank最低收取€850,abn最近收取€1750,ing最低收取€2100,一般中介收费在€1900~€2250之间。个人推荐在开始看房子的时候就开始和各大银行谈,第一次orientation talk是免费的。这样做的好处是不仅能知道自己能贷款的最大上限,还可以通过各家银行给的月付款的计算反推出贷款和还款模型,对自己设定买房target很有好处。跟贷款中介谈也可以,但是有些中介很滑头,第一次的1小时他就东拉西扯一下,并不帮你计算,除非你成为他的客户(也就是说给定了他这€2000),所以还是推荐银行。最后贷款的时候可以考虑选择中介,因为只差几百块钱,但是中介会帮你收集更多贷款方的信息,更不要说荷兰很多的贷款方是不与个人接触的,必须通过中介。选择中介可以参考 independer.nl/hypotheek/intro.aspx 当然,不排除有雇人刷分的行为~~

4. 关于贷款。很多人说现在买房,贷款的形式只有2种了,即linearie和annuteiten。其实这是不准确的。aflossingvrij(只还利息不还本金)还是存在的,但是有最大额度的规定,比如说不能超过本金的50%,并且使用aflossingvrij的部分产生的利息不能够退税。有中介跟我很明确的说过,他不能拿到比网站上公布的还低的利率,这点我表示很怀疑。比如上周去ING套信息的时候,对方就用-0.6%的活动来吸引lz,可惜lz还没有找到想买的房子。。。笼统的说银行贷款的利率跟他收回资金的难易是相关的,如果你有首付,那么他也会有相应的优惠,如果你的收入存入他的银行,也可以增加现金流的稳定度,从而得到优惠。具体的因为本人还没有进行的那一步,所以还没有经验,希望有谈判利率经验的大神补充。

5. 如何检查房子的保养程度?structure inspection是必然的,但是有些东西自己也可以先大体看起来,否则一个有隐患的房子最终决定不买,那检验费用还花了不是。推荐ABN的一个apps: huizenkijker很多基本需要注意的东西都有了。

6. 2手房除房价之外的相关费用
a. 转名费,就是把房产划归你的名下,房子售价的2%(新房貌似是另一个数字)
b. leveringsacte,公证房产属于你,一般650欧
c. hypotheekacte,贷款方把贷款交给第三方(公证员)再转给卖家,完成交易的公证。一般是跟2同一个公证员,花费700
d. 房屋的价值评估,一般300欧
e. 中介服务费
f. 如果申请NHG的话,贷款总额(以上5项加房价)的0.85%

以上6项除了a、f是政府规定的固定额之外,其他都是可以比较和谈价的,中介一般把b、c包给一个notaris,你完全可以拿他们的报价去其他notaris那里谈,看看能不能拿到更低的;d市面上也是超多机构,精华贴里有介绍相关的网站。



暂时就想到这么多啦,如果有新的心得再来更新。大家一起多多交流经验啊、利率啊什么的吧~~
网友回复分享:

1. 新房除房价外相关费用 -- jeditech
新房一般不能讲价,购买过程与二手房有些不同。买新房不用付转名费,也无须注册费,因为是vrij op name,自动登记成买主的房产。但要注意合同中规定的bouwrente,这部分是可以谈的。还有保险,交房时的保留金额等。

2. 利率、贷款额度是否可谈?贷款中介有无特别优势? -- sophie_tears
贷款额度中介和银行都是一致的 除非利率上有点差异造成的贷款额度差异 这种差别不会特别大 我感觉up to 四五千吧
利率也是一样的 以前大家说可以拿这家去压另一家 可是 银行和中介都说 现在更透明了 折扣都是统一的 如果你具备给折扣的条件 他也具备 那么给你折扣 也就必须给他折扣 也没有什么个例了

我的感觉是 自从2013年开始 利率 额度透明化 标准化 那么找中介还没有什么特别的优势呢







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精彩评论68

Maviz  见习海盗  2013-3-27 07:15:31 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
我是去年底赶在政策变之前买房。
贷款额度自己跟银行谈或透过中介的差别很大。(差了10万, 没错就是那么多。。)
我们雇用了一个朋友介绍的中介,讲价上也帮我们很多,大概帮我们在原来房价上讲下来10%。
中介费用是2000左右。我们的经验是一分钱一分货。我对该中介还是挺满意。

放贷利息一般跟你设定的还款方式不同有浮动。比如5年固定利息会比10年固定利息为低,以5年定息来说,5年内利率以签约当下利率为准固定5年,但是5年后就变成该年浮动利息,可能高也可能低。5年后还款额度也会变成浮动。一般中介的financial advisor 会做不同的还款模拟给你参考。5年定息前5年还款通常较低,因为利息较低,5年后通常利息会提升,所以预测还款额也会较高。若是10年的话就是10年内每月都付固定额度。10年定息利息较高。我们选的5年定息是4.50% (ABN AMRO),若选10年大概是5.3%。若是你纪录中大部分的金流都在该银行,该银行会给你一些利息折让。因为ABN AMRO是我们的主要放款存款银行,所以我们得到0.25%折让。

也可以要求把贷款总款项拆开成两个贷款选不同定息比较一下。比如20万的房,拿10万5年定息,拿10万10年定息。通常每月还款差别在100欧上下,不是差别很大。
LZ说的ING 0.6%利息折让,可能是房子符合NHG的条件下的统一折让。可能不是特殊折让。楼主再自己多比较下。

像我是懒人就找一个可信赖的中介,他们会帮你比较回报你。
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jianhao  中级海盗  2013-3-27 12:36:13 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
感谢分享    在想问一下 一年的自由居留  家里人 已经申请来荷兰了    这种居留可以申请贷款买房子吗,     我明年 就可申请五年的居留了,我一来荷兰四年了,现在自己租房子  很贵,也不知道可不可以申请政府的补助房子,所以想买个房子不知道能不能全额贷款  每月只还利息  ,   希望给点建议指点   谢了
proteus  四海霸王  2013-3-27 14:05:27 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
多谢。打算一个人买房了。还有一个女生自己打算买房吗?大家一起加油吧。
lovestory  海贼王  2013-3-27 15:54:16 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
请问下,新房能讲价吗?具体的我不懂,只是和房子的开发商谈过,说他们有直接合作的HYPOTHEEK,然后说房子如果是20万,要算22万,这个我就不懂了,能解释下吗? 中介费要2万这么贵吗?
twc  中级海盗  2013-3-27 16:54:31 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
Maviz 发表于 2013-3-27 07:15
我是去年底赶在政策变之前买房。
贷款额度自己跟银行谈或透过中介的差别很大。(差了10万, 没错就是那么多 ...

嗯,是的,找中介最重要的就是要值得信赖,但是这一点相当难——lz周围的荷兰同事对中介的评价都不是很好,基本论调就是赚的都是easy money,唯一的优势就是他们能接触更多的lender。同样的,aankoopmarkerlaar也是很黑的一行,大家有兴趣可以看huiskopenvoorbeginners上相关的讨论。

改政策之前找中介还相对“简单”一些,毕竟如果最后不从他家贷款是不需要付钱的。现在要付咨询费啦,如果对贷款形式、利率什么的糊里糊涂的话,如何选择中介就更困难了。lz的理念是你了解的越多,在谈判的过程中占的优势就越大,无论对象是银行还是贷款中介。其实现在还款形式减少了之后,这些计算已经变得相对容易了,跑上2家银行,基本计算模型就建立起来了,第3家之后基本上自己就可以进行所有的组合和可能性分析了。

lz感觉,放贷方和贷款方的利益是不一致的,所以贷款额度不是越高越好。一般来说,借贷家庭年收入的4.5倍已经相当高了,如果用这个上限去进行还款的话,生活水平恐怕难以保障。hypotheeker总是说你收入多少多少,所以你可以贷款这么多钱,其实故事应该反过来讲:你今后打算每月支出的balance如何,反过来决定每月还贷额度,最终反推得到可以负担的贷款和房价。

ING的那个0.6%的折扣是在网站公布的所有利率基础上的统一折扣,比如说网站上带NHG的5年利率为5.3%,他可以给到4.7%。不过要求我们家两个人的工资都要打到ING帐上。
twc  中级海盗  2013-3-27 17:00:33 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
jianhao 发表于 2013-3-27 12:36
感谢分享    在想问一下 一年的自由居留  家里人 已经申请来荷兰了    这种居留可以申请贷款买房子吗,     ...

你这种情况据我了解可能没办法贷到款。两个原因:
1. 贷款方必须有永久居留或者是KM(是否必须永久合同不知道,我们双方都是,但是有荷兰同事因为女友从事教育工作,被认为收入来源不稳定,银行拒绝算入贷款额度的,短期合同可能也会同样看待?)
2. 现在已经不可以全额只付利息不还本金了


建议还是直接约银行询问。
twc  中级海盗  2013-3-27 17:17:17 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
lovestory 发表于 2013-3-27 15:54
请问下,新房能讲价吗?具体的我不懂,只是和房子的开发商谈过,说他们有直接合作的HYPOTHEEK,然 ...

新房不能讲价,指得是那20万不能讲,剩下的是其余的费用。你可以让他们合作的hypotheek先讲讲他们收费多少,会帮你做哪些事情,再跟市场上的比较。货比三家永远是个好习惯 :)

那2万的组成我不是很清楚,写下知道的关于2手房的相关费用给你参考,2万我觉得是贵了:
1. 转名费,就是把房产划归你的名下,房子售价的2%(新房貌似是另一个数字)
2. leveringsacte,公证房产属于你,一般650欧
3. hypotheekacte,贷款方把贷款交给第三方(公证员)再转给卖家,完成交易的公证。一般是跟2同一个公证员,花费700
4. 房屋的价值评估,一般300欧
5. 中介服务费
6. 如果申请NHG的话,贷款总额(以上5项加房价)的0.85%

以上6项除了1、6是政府规定的固定额之外,其他都是可以比较和谈价的,中介一般把2、3包给一个notaris,你完全可以拿他们的报价去其他notaris那里谈,看看能不能拿到更低的;4市面上也是超多机构,精华贴里有界很少相关的网站。

还是建议去银行谈谈,他们把每一项charge详细的列出来。
jianhao  中级海盗  2013-3-27 20:47:39 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
谢了  各位   我去银行问问
lovestory  海贼王  2013-3-27 22:19:04 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
twc 发表于 2013-3-27 18:17
新房不能讲价,指得是那20万不能讲,剩下的是其余的费用。你可以让他们合作的hypotheek先讲讲他们收费多 ...

听懂了些,但是我咋觉得我一点都不懂的话去谈肯定被他们坑
还有顺便问下,NHG是什么啊?

如果你去中介那买房,觉得他们贵然后找别家帮你处理 2。3。4。5项,他们会同意吗?
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