荷兰买房贷款解析（新补充：退税的规定和资产税的问题）

多谢大家对Miffy的支持。 文章已经多年，未有更新。 很多内容已经和现在的实事不相吻合， 建议大家加Miffy的公众号， 搜索“荷兰房达”，每天都有跟荷兰房产相关的知识和信息发送给大家。
关于退税：
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贷款额

先说贷款，贷款总额分为NHG, 下于房子execution value 75%, 少于100%， 和小于125%。
Execution value是银行估计的房子的抵押价。这个价格一般由woz value通过计算估得。最后这个值还要靠来taxatie评估（大家在选择评估机构的时候，注意自己这个评估机构是否能被银行接受，因为他们必须要有注册资格的情况下才行），这个网站可以找到你房子可用的评估机构以及费用， http://www.taxatietarieven.com/银行将用他们做的专业评估出来的抵押价作伪贷款的基本。你作为贷款人需要贷款的总数一般是：房价+ 6%的税+ 其他七七八八的费用（比如, 公证费（大约1-2千欧元），贷款中介费，购房中介费等等）。 这个总数，最高不能超过抵押价的125%， 如果你的房子评估还不到房价的80%，那么你就要考虑自己需要出一部分的首付了。总得来说，肯定是贷款占抵押价比利越低，对于银行来说，风险也就越小，那么贷款利息也会相对低些。还有，房子带有NHG的，这个是政府的一种保险，这个保险是说政府将向银行保证房子按照抵押价收回，这么一来，银行的风险很低，而贷款人的受益就是利息低。
最大贷款额还是最后由贷款人的收入而决定的，下面这个网站给大家，可以试下自己大概能贷多少钱。 然后再在这个额度大概减去-20%的范围内找房子（当然是在自己准备无首付的情况下）。
http://www.hypotheek-rentetarieven.nl/hypotheken/berekenen/maximale-hypotheek.html

[ 本帖最后由 miffy 于 2010-10-28 11:15 编辑 ]

ING就是有比较极端的条件?

原帖由 心田的百合 于 2010-9-15 09:51 发表
谢谢LZ的信息

很有用，我也和几个Hypotheek谈了。。。

买房子是不是最好通过makelaar阿？ 都是怎么收费的？     我目前找了一个makelaar,不过房子都是我自己找的

其实就是觉得makelaar知道的多，房子买的会安心 ...

买房中介也是按照1成成交价来收佣金的。我觉得雇用中介肯定是有好处的，比如谈价格他们会比较不受心理导向，然后房子本身一些潜在的问题或者你想不到的，他们一般都会帮你考虑到了。

不过羊毛出在羊身上，不一定你能找到好的中介（因为中介肯定也会希望你快点成交，他们好拿钱走人），也不一定最后能省的钱比你要付出去的少。

贷款品种：

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[ 本帖最后由 miffy 于 2010-9-15 07:04 编辑 ]

贷款利息：

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[ 本帖最后由 miffy 于 2010-9-15 07:03 编辑 ]

贷款中介，

一般的贷款中介都会要收费的，他们代理很多不同贷款机构的产品。 贷款机构有银行，有保险公司，也有投资公司。一般好的中介会代理多个产品，这样贷款人的选择余地也比较大。当然，没有免费的午餐，贷款中介都会收1% 的手续费。很多人说可以还价，其实确实可以，我自己就还了，我觉得越是贷款额度高，还价的余地肯定越大。
我也知道MONEYYOU这个贷款银行是不收手续费的，当然他们就只销售自己的产品，他们的产品未必是市面上利息最便宜的，但是自己可以算一下，是否是出那个1%的手续费合算还是稍微多交一点利息合算。
其他没有什么好说，中介为你服务，那么他们应该对你的基本情况来做推荐，而且一定要问清楚每个贷款是否有隐藏条件。有时候表面上看贷款利息低，但是实际上却给你带来诸多不灵活。比如提前还贷的处罚等等。。 ING就是有比较极端的条件。还有的贷款会要求贷款人买人寿保险等等。。

后期费用：

买了房子之后，除了房贷，那么还有其他什么费用。作为房主，以下几点是必须承担的义务：
市政府征收的各项税
OZB是房产税， 由房屋的拥有者和居住者各按比例承担。 一般买房的人也是这个房子的住户，所以100%都由房屋拥有者承担。这个税是按照房屋每年底市政厅给评的woz value来算的，比例是每个市政厅不同。当地市政厅都会有专门的小册子，网上可以查询。

除此之外，市政厅还收垃圾税（Afvalstoffenheffing), 和下水道排污费（Rioolheffing），这两个有的是按照人头来收，有的市政厅是收固定费用。这都是由住户来缴的。 如果，把房子按照正常渠道出租，这两个费用一般由租客承担。

以上3个费用是市政厅收。 在荷兰买房子，必须要有一种保险，那就是房子本身的保险，叫做opstal， 这个保险必须要买。 然后其他还有inboedel这个是房屋内部的财产保险，这个是不强制购买的。

除了这些属于固定费用之外， 我觉得就差不多了。然后如果是house,自己也要每个月预留一些钱以备以后房子大修。 如果是公寓房，那每个月还有vve的费用，就是物业管理费。当然，还有些人的房子是没有土地拥有权的，这类型的房子，还要考虑需要向市政厅购买或者继续租用土地的费用。

补充2点，退税的规定和资产税的问题。

之前，有人发短信问我关于退税的规定和资产税两个问题。我稍微了解了一下，如果有不对，请大家指正。

退税，即退利息部分的税。其实实际上并不是退税，而是你付了房屋贷款利息的那部分钱免征个人所得税。 举个例子 ，如果你的房屋贷款每年一共交利息1万欧元，你个人收入所得（一般为工资收入，税前）为４万欧元，那么你当年实际需要付个人所得税就是：４万－１万＝３万。　平时公司会按照你的收入４万来纳税，年底你报税的时候，税务局会重新按照３万的收入来收税，那么多出来的部分就返还给你，这也就是所谓的退税。　

关于第２套房，政府现阶段的规定是拥有２套住房，并且其中一套在市场上等待出售。那么２套住房的利息可以同时享受免税政策，最高不超过２年。２年之后，只要自住的那套可以免税，　如果在２年内出租，　那么出租的时间不可以享受免税。　


关于资产税，　这部分其实我一直的理解有误，　自住房是不需要交纳任何资产税的。即便已经付清了贷款。需要付资产税的只有第二套住房。　但如果卖房，产生的效益那部分也是要付税的。　效益的算法是：　卖房所得的价格－最初银行借款用于购房的总额＝效益。　
也就是说，如果房子付清了贷款，只要是自己住着，就没有任何多余的费用产生。

[ 本帖最后由 miffy 于 2010-10-28 11:14 编辑 ]

- 靠， 皇帝不回家。 太監就閒到這個程度。。。
- 頂 啊頂。。。

原帖由 fan van delft 于 2010-9-9 13:40 发表



perfect timing!!! i really dunt mind 'renting' house from a bank :-))  


1/2 aflossingvrij:  what is the limitation when selling the house???  pls advise the selling scenorio...say.... a house co ...

In your scenarios, it means you will only need to loan 100k(because you bring in half by cash). You will be charged interest for that 100k. And when you sell the house, the buyer will transfer 250k to notary, and notary will pay 100k back for the loan and the rest 150k to your own account.
If 50k > total interest you paid, you make money, otherwise you lose money.

miffy 的帖子不得不顶
总结的太完美了

太厉害了...学习了....