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橙子们🍊
最近一对在荷兰的华人夫妇
因为购房时对荷兰购房条款不熟悉
导致房子没拿到还要支付巨额罚款
那么华人购房时需要注意哪些事项
这篇文章也许可以帮到你

▌荷兰华人夫妇购房遭巨额罚款

近期一对中国夫妇由于在荷兰购置一栋价值250万欧元的别墅时,对其中的条款并非完全理解,现在必须向法院支付25.5万欧元的巨额罚款

来源:telegraaf.nl

2021年6月,这对中国夫妇在寻找自己的梦想之家时发现了这栋荷兰别墅。他们看完房子后觉得很满意,决定买下。

同月底,这对夫妇签署了一份荷兰购买协议。不会荷兰语的中国夫妇因为这个重要环节导致后来面临巨额罚款

绝大多数荷兰人在购买房产时都会在合同中明确规定解除条件,例如:如果在房屋检查过程中发现问题,或者贷款尚未最终批准,买方可以取消交易。

然而,在这对夫妇签署的购房协议中,并没有包括这些解除条件。这意味着在签署协议后,他们只有法定的三天冷静期可以选择取消购买。如果超过这个期限,而他们又不想继续购买,就会面临相当于房价10%的罚款

这就意味着他们要支付25.5万欧元的罚款,这相当于阿姆斯特丹一间工作室的平均价格

来源:unsplash.com

这对夫妇从2021年6月26日签署购房协议后有三天的冷静期,2021年6月30日,购房交易就已生效。然而,他们直到2021年7月2日才提出要对房屋进行更多检查,并要求再给予30天时间来考虑

这个要求显然是行不通的,因为在合同中没有提及。卖家拒绝了这个要求。夫妇随后通过电子邮件表示,他们计划购买这栋别墅,但贷款方面遇到问题。一旦问题解决,他们将支付25.5万欧元的保证金。

结果一直到2021年9月底也未解决。卖家对此感到不耐烦,通过法院提起诉讼,要求这对中国夫妇支付25.5万欧元,作为未遵守购房协议的罚款

来源:unsplash.com

格罗宁根的法官作出了对卖家有利的裁决:双方签署了没有解除条件的购房协议,而这对中国买家在充分了解情况下签署了该协议。因此,他们必须支付25.5万欧元的罚款外加超过1.2万欧元的法律费用和催收费用

在诉讼进行期间,这个别墅最终以约240万欧元的价格卖给了其他买家,尽管比这对中国夫妇愿意支付的价格低了15万欧元,但卖家同时获得了25.5万欧元的罚款,这对他们来说是一笔成功的交易。

▌荷兰华人购房注意事项

通过这个案例,警醒我们荷兰华人在购房时需要更加谨慎。下面是荷兰购房专家提出的一些购房注意事项:

新房数量大减,华人购房条件,专家建议快收好~🔗

除此之外还有一些重要的额外费用也需要了解:

来源:dutchreview.com

1. 估价报告(Taxatierapport)

一旦你看中了梦想之家,你可能会首先考虑对房产进行估价。在荷兰,这被称为估价报告(taxatierapport),这会花费一些钱。

尽管如此,这绝对是一个值得的投资。可以更好地了解房屋的实际价值(这也有助于与其他潜在房屋进行比较!)。

来源:dutchreview.com

费用:荷兰的估价报告费用因多种因素而不断变化。一份报告预计会花费€750到€1000或更多。

支付时间:必须在对房屋进行估价之前支付这笔费用。

可否税务扣除?是的。

是否必须?不是必须。但在大多数情况下,贷款公司在向你提供贷款之前会要求你对房产进行估价。

2. 建筑报告(bouwkundig rapport)

建筑报告是房屋的结构报告。通常在购房前会进行此项检查。想象一下那些具有独特魅力但可能有点歪斜的荷兰老房子。最好知道在你居住期间,它们不会因为重力而坍塌。

来源:dutchreview.com

费用:建筑报告通常会花费€350,有时甚至高达€750,这取决于建筑的复杂性!

支付时间:通常在购房前就要支付这笔费用。有时卖方已经进行了检查,在这种情况下,如果你需要另外一份让自己更放心的报告,就由你决定。

可否税务扣除?只有在银行指示你进行技术检查时才能扣除,否则不能。

是否必须?从技术上讲,建筑检查并不是必须的,主要是为了买方的安心。报告可以提供一个对买方未来可能面临的维护成本的良好估计。

3. 过户税(overdrachtsbelasting)

在荷兰,如果你搬进现有房屋(即不是新建筑),就必须支付所谓的过户税。

在出价购房时,记住这笔税款,可能相当于购房成本的2%!(如果你是2023年的投资购房者,税率是10.4%;如果是首次购房者,即年龄在18到35岁之间,购买价值低于44万欧元的房屋则免征过户税)。

费用:取决于房屋的价格。

支付时间:必须在你签署房产契约之前支付给公证人。然后,公证人将代表你向税务机关支付税款。

可否税务扣除?不可以。

是否必须?不是必须。从2021年起,首次购房者购买价值低于44万欧元的房屋则无需支付过户税。如果是新房,同样也不需要支付过户税。

4. 抵押贷款咨询(Hypotheekadvies)

当你决定在荷兰购房时,也就决定了办理抵押贷款(除非你能全款购房)。许多人选择在办理抵押贷款时会寻求抵押贷款顾问的帮助,这自然也是一笔额外费用。

事实上,抵押贷款顾问可能是一个明智的投资。抵押贷款顾问是谈判的专家,并与某些银行建立了预先存在的关系。

此外,如果你的荷兰语不够流利,那么可能需要与抵押贷款顾问合作,获得所有这些重要文件的英文版本。

来源:dutchreview.com

费用:这取决于你选择的专家!然而,在荷兰,抵押贷款咨询通常费用在2000欧元到3000欧元之间。

支付时间:通常必须立即支付,但也可以安排分期支付。

可否税务扣除?是的。

是否必须?不是必须。

5. 抵押贷款合同(hypotheekakte)

一旦确定了抵押贷款计划,将需要支付抵押贷款合同(hypotheekakte)的费用。

抵押贷款合同基本上是对银行的承诺,如果你无法偿还抵押贷款,银行可以拿走房子。这将由公证人起草。

来源:dutchreview.com

费用:这取决于公证人和提供的服务,在€450到€2000之间不等。

支付时间:你将在支付公证费用的一部分中支付这笔费用。

可否税务扣除?是的。

是否必须?是的。

6. 房地产经纪费(Makelaarscourtage)

可以将房地产经纪视为会在整个购房过程中引导你的人:从搜索,一直到公证处。这些服务的价格并不低。房地产经纪通常会收取房产成本的1-2%。

来源:dutchreview.com

费用:取决于房产价格,通常在房屋价格的1-2%之间。

支付时间:通常在公证处完成。一旦所有文件都经过整理和签署,房地产经纪将向你的公证人发送账单,然后由你的公证人代表你支付佣金。

可否税务扣除?不可以。

是否必须?从技术上讲不是必须的,但在荷兰,大多数购房者会找房地产经纪。

7. 公证费(kosten leveringsakte)

“公证人”在荷兰购房中扮演着重要角色。

购房是一件大事,需要有人监督资金的交换,并确保所有细节都完善。公证人是一位法律专业人士,负责管理涉及荷兰购房的所有法律事宜。

费用:在€1000到€3000之间,有时甚至更高。值得注意的是,有时卖方也会承担部分这些费用。

支付时间:必须在房屋转让到你名下之前支付公证费。

可否税务扣除?公证费包括一些可以扣除税款的费用,但也有一些不能。例如,抵押贷款合同的费用(上文提到的)可以扣除税款。

是否必须?是的。

8. 翻译(tolk)用于与公证人会面

如果你是荷兰的外籍人士,可能会需要一名翻译来帮助理解重要事项。甚至许多荷兰人在公证处也会难以理解到底发生了什么。

来源:dutchreview.com

费用:一位公证翻译通常会花费€250到€550之间,取决于需要执行的服务数量。

支付时间:一旦明确需要翻译的内容,将收到该服务的发票。但如果服务所需时间超过最初约定的时间,可能还会面临额外费用。

可否税务扣除?因为可以纳入自己融资的费用中,因此可以扣除税款。

是否必须?如果你不懂荷兰语,在法律上是必须的。并且必须是宣誓翻译员,不能是朋友或同事。

9. 银行保证金(bankgarantie)

可以将银行保证金视为银行在你支付房屋定金时为你担保。有了保证,银行声称即使你无法支付房屋的定金,银行也会支付,并告知卖方你真的想购买这套房子。

费用:银行保证金通常占担保金额的1%,但也可能有所变化,例如,如果你购买一套非常昂贵的房子。

支付时间:在你同意购买房屋之前。如果因为你改变主意导致购买未能完成,就不必支付。但有一个三天的期限(三天冷静期)。

可否税务扣除?不可以。

是否必须?不是必须。

橙子们🍊
这对华人夫妇在荷兰买房的经历
警醒了大家购房时一定要注意合同/协议里的内容
你认可法官的裁决吗?

来源:telegraaf.nl;dutchreview.com;unsplash.com



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