|
近期一对中国夫妇由于在荷兰购置一栋价值250万欧元的别墅时，对其中的条款并非完全理解，现在必须向法院支付25.5万欧元的巨额罚款。 2021年6月，这对中国夫妇在寻找自己的梦想之家时发现了这栋荷兰别墅。他们看完房子后觉得很满意，决定买下。 同月底，这对夫妇签署了一份荷兰购买协议。不会荷兰语的中国夫妇因为这个重要环节导致后来面临巨额罚款。 绝大多数荷兰人在购买房产时都会在合同中明确规定解除条件，例如：如果在房屋检查过程中发现问题，或者贷款尚未最终批准，买方可以取消交易。 然而，在这对夫妇签署的购房协议中，并没有包括这些解除条件。这意味着在签署协议后，他们只有法定的三天冷静期可以选择取消购买。如果超过这个期限，而他们又不想继续购买，就会面临相当于房价10%的罚款。 这就意味着他们要支付25.5万欧元的罚款，这相当于阿姆斯特丹一间工作室的平均价格。 这对夫妇从2021年6月26日签署购房协议后有三天的冷静期，2021年6月30日，购房交易就已生效。然而，他们直到2021年7月2日才提出要对房屋进行更多检查，并要求再给予30天时间来考虑。 这个要求显然是行不通的，因为在合同中没有提及。卖家拒绝了这个要求。夫妇随后通过电子邮件表示，他们计划购买这栋别墅，但贷款方面遇到问题。一旦问题解决，他们将支付25.5万欧元的保证金。 结果一直到2021年9月底也未解决。卖家对此感到不耐烦，通过法院提起诉讼，要求这对中国夫妇支付25.5万欧元，作为未遵守购房协议的罚款。 格罗宁根的法官作出了对卖家有利的裁决：双方签署了没有解除条件的购房协议，而这对中国买家在充分了解情况下签署了该协议。因此，他们必须支付25.5万欧元的罚款，外加超过1.2万欧元的法律费用和催收费用。 在诉讼进行期间，这个别墅最终以约240万欧元的价格卖给了其他买家，尽管比这对中国夫妇愿意支付的价格低了15万欧元，但卖家同时获得了25.5万欧元的罚款，这对他们来说是一笔成功的交易。 通过这个案例，警醒我们荷兰华人在购房时需要更加谨慎。下面是荷兰购房专家提出的一些购房注意事项： 除此之外还有一些重要的额外费用也需要了解： 1. 估价报告（Taxatierapport） 一旦你看中了梦想之家，你可能会首先考虑对房产进行估价。在荷兰，这被称为估价报告（taxatierapport），这会花费一些钱。 尽管如此，这绝对是一个值得的投资。可以更好地了解房屋的实际价值（这也有助于与其他潜在房屋进行比较！）。 费用：荷兰的估价报告费用因多种因素而不断变化。一份报告预计会花费€750到€1000或更多。 支付时间：必须在对房屋进行估价之前支付这笔费用。 可否税务扣除？是的。 是否必须？不是必须。但在大多数情况下，贷款公司在向你提供贷款之前会要求你对房产进行估价。 2. 建筑报告（bouwkundig rapport） 建筑报告是房屋的结构报告。通常在购房前会进行此项检查。想象一下那些具有独特魅力但可能有点歪斜的荷兰老房子。最好知道在你居住期间，它们不会因为重力而坍塌。 费用：建筑报告通常会花费€350，有时甚至高达€750，这取决于建筑的复杂性！ 支付时间：通常在购房前就要支付这笔费用。有时卖方已经进行了检查，在这种情况下，如果你需要另外一份让自己更放心的报告，就由你决定。 可否税务扣除？只有在银行指示你进行技术检查时才能扣除，否则不能。 是否必须？从技术上讲，建筑检查并不是必须的，主要是为了买方的安心。报告可以提供一个对买方未来可能面临的维护成本的良好估计。 3. 过户税（overdrachtsbelasting） 在荷兰，如果你搬进现有房屋（即不是新建筑），就必须支付所谓的过户税。 在出价购房时，记住这笔税款，可能相当于购房成本的2%！（如果你是2023年的投资购房者，税率是10.4%；如果是首次购房者，即年龄在18到35岁之间，购买价值低于44万欧元的房屋则免征过户税）。 费用：取决于房屋的价格。 支付时间：必须在你签署房产契约之前支付给公证人。然后，公证人将代表你向税务机关支付税款。 可否税务扣除？不可以。 是否必须？不是必须。从2021年起，首次购房者购买价值低于44万欧元的房屋则无需支付过户税。如果是新房，同样也不需要支付过户税。 4. 抵押贷款咨询（Hypotheekadvies） 当你决定在荷兰购房时，也就决定了办理抵押贷款（除非你能全款购房）。许多人选择在办理抵押贷款时会寻求抵押贷款顾问的帮助，这自然也是一笔额外费用。 事实上，抵押贷款顾问可能是一个明智的投资。抵押贷款顾问是谈判的专家，并与某些银行建立了预先存在的关系。 此外，如果你的荷兰语不够流利，那么可能需要与抵押贷款顾问合作，获得所有这些重要文件的英文版本。 费用：这取决于你选择的专家！然而，在荷兰，抵押贷款咨询通常费用在2000欧元到3000欧元之间。 支付时间：通常必须立即支付，但也可以安排分期支付。 可否税务扣除？是的。 是否必须？不是必须。 5. 抵押贷款合同（hypotheekakte） 一旦确定了抵押贷款计划，将需要支付抵押贷款合同（hypotheekakte）的费用。 抵押贷款合同基本上是对银行的承诺，如果你无法偿还抵押贷款，银行可以拿走房子。这将由公证人起草。 费用：这取决于公证人和提供的服务，在€450到€2000之间不等。 支付时间：你将在支付公证费用的一部分中支付这笔费用。 可否税务扣除？是的。 是否必须？是的。 6. 房地产经纪费（Makelaarscourtage） 可以将房地产经纪视为会在整个购房过程中引导你的人：从搜索，一直到公证处。这些服务的价格并不低。房地产经纪通常会收取房产成本的1-2%。 费用：取决于房产价格，通常在房屋价格的1-2%之间。 支付时间：通常在公证处完成。一旦所有文件都经过整理和签署，房地产经纪将向你的公证人发送账单，然后由你的公证人代表你支付佣金。 可否税务扣除？不可以。 是否必须？从技术上讲不是必须的，但在荷兰，大多数购房者会找房地产经纪。 7. 公证费（kosten leveringsakte） “公证人”在荷兰购房中扮演着重要角色。 购房是一件大事，需要有人监督资金的交换，并确保所有细节都完善。公证人是一位法律专业人士，负责管理涉及荷兰购房的所有法律事宜。 费用：在€1000到€3000之间，有时甚至更高。值得注意的是，有时卖方也会承担部分这些费用。 支付时间：必须在房屋转让到你名下之前支付公证费。 可否税务扣除？公证费包括一些可以扣除税款的费用，但也有一些不能。例如，抵押贷款合同的费用（上文提到的）可以扣除税款。 是否必须？是的。 8. 翻译（tolk）用于与公证人会面 如果你是荷兰的外籍人士，可能会需要一名翻译来帮助理解重要事项。甚至许多荷兰人在公证处也会难以理解到底发生了什么。 费用：一位公证翻译通常会花费€250到€550之间，取决于需要执行的服务数量。 支付时间：一旦明确需要翻译的内容，将收到该服务的发票。但如果服务所需时间超过最初约定的时间，可能还会面临额外费用。 可否税务扣除？因为可以纳入自己融资的费用中，因此可以扣除税款。 是否必须？如果你不懂荷兰语，在法律上是必须的。并且必须是宣誓翻译员，不能是朋友或同事。 9. 银行保证金（bankgarantie） 可以将银行保证金视为银行在你支付房屋定金时为你担保。有了保证，银行声称即使你无法支付房屋的定金，银行也会支付，并告知卖方你真的想购买这套房子。 费用：银行保证金通常占担保金额的1%，但也可能有所变化，例如，如果你购买一套非常昂贵的房子。 支付时间：在你同意购买房屋之前。如果因为你改变主意导致购买未能完成，就不必支付。但有一个三天的期限（三天冷静期）。 可否税务扣除？不可以。 是否必须？不是必须。 
来源：telegraaf.nl；dutchreview.com；unsplash.com
| 
登录
