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 楼主| 发表于 2017-7-20 12:46:50 |
为了硬装省钱,看房时应该注意的问题2

注意顶楼加建有没有保暖层!


无论是二手房还是自有住宅新房,很多人都会选择在尖屋顶的顶楼加建延伸的平屋顶预制构架。如下图:
flat roof window.jpg

很多人都把这样的阁楼作为书房,但有一个问题就是,现代人的书房是需要避光的,并且书房内有大量电器需要散热。
请一定注意一下窗户朝向,有没有西南方向太阳直晒的问题。

这样的新式老虎窗,保暖层没有做的话,直接影响后期使用,冬冷夏暖,基本顶楼也就会被闲置了。
夏天变蒸笼,加上电器散热,直接升级为桑拿房,分分钟想掀屋顶。冬天的时候发现暖气怎么开都不暖。
更加不谈电脑反光,以及藏书被晒的问题。

除了这类加建的平屋顶预制构架,还有一些是被用在独栋house的设计上。
请注意看一下室内家具以及电插座的晒伤程度。
如果发现家具有大量的晒褪色,以及塑料电插座泛黄严重,考虑一下安全问题,橡胶包裹的电线或者有蜡烛的话,在持续高温直晒的情况下难保会有着火的危险。
尽管荷兰的太阳很珍贵,但太多太阳也是很毒的。

曾经遇过一个客户,两层的house,主卧次卧都是西南方向直晒,80年代的房子,前屋主改建的时候直接用的两个平屋顶预制窗,没有做任何处理,每年夏天开空调,不知要增加多少电费。躺在床上直接晒人干,遮光窗帘也解决不了,热气是从屋顶透下去的。


浅浅

UID:99334

四海霸王

发表于 2017-7-20 14:50:35 |
实用,给楼主点赞
 楼主| 发表于 2017-7-21 22:23:11 |
本帖最后由 来一点儿设计 于 2017-7-21 22:28 编辑

施工队的选择1
刚在荷兰接触施工队的时候,我一直处在很惊讶的状态,因为荷兰的施工分工情况与国内的非常不一样,如果按难度等级划分的话,管理荷兰施工队的等级算中等,而中国的施工队是超高难度。
如果你在国内有自己亲自管理家装施工的经验,不要怕,荷兰的肯定比国内的好管。

请把家装作为一个严肃的项目管理操作。整个项目也就是两个部分,质量控制和时间控制。
我也一直跟过来咨询的客户强调,不要轻敌,也不要压力太大,如果你相信自己有一定的管理能力,并且有足够的时间去了解一些材料知识以及现场监工,这件事情完全可以自己来。
你自己的家,你不操心还能指望谁来操心呢?

无论是在国内还是荷兰,最缺的是第三方施工监理。这是一件苦差事,有能力做施工监理的,花一样的功夫宁愿管大项目去了;不愿意吃苦的,都躲在办公室画图了。
在建筑项目中,工程方和设计方沟通不足导致出差错的不是一个两个,完全有可能造出的东西跟设计图纸完全不一样,说好的1米变成0.8米。曾经有一个国际联合办学的校园设计,其中一栋楼所有的柱网都错位了,并且比原设计图纸的柱子直径翻倍。发生这样的问题并不是施工方和设计方不负责,恰恰相反,设计方在这个项目上已经全程盯工了,但是现场都是不理想的,都会有各种预料不到的情况发生。
除去不可抗力以外,设计图纸过度理想化也是很大的问题。看着漂亮的东西,要能实现才是最重要的。

无论是设计师还是施工方,都是应该为了帮助你实现自己想象中的家提供可实施的解决方案,而不是取而代之,替你画一个梦。之后住这个房子是你,这些人干完活就走啦。

国内的室内装修行业是被做烂掉的,所谓的设计师没有几个真正靠设计能力吃饭,都是靠着联合工程队,一起赚着材料费的黑钱。我可以直接说,但凡上来给一堆效果图,跟你说什么欧式风格,地中海风格,新古典中式的,基本都是不靠谱的。完全是塞个软装概念给客户的营销手段。真正需要设计的地方都是根据不同家庭不同个体的生活需求提供便利,不问生活习惯的设计师我是不太懂在设计点什么东西。这些年建筑行业洗牌,室内装修的情况稍微好了一点,出了一些踏实做住宅的建筑师,脱离了开发商,真正开始和客户接触。

我从第一年来荷兰起,因为跟房东的关系非常好,帮着房东参谋一些房屋室内改造的事情。当时学了很多,比如荷兰装修市场的工人是怎么情况,当时也听了不少抱怨。
记得房东的原话是这么说的,不要用埃及,东欧的工人,因为撒谎,说好的工作时间,说失踪就失踪,房子留着烂尾,价格算下来并不便宜的。中国的工人用过,但说实在话,质量真的不行。好的荷兰工人有,但活太多,来不及接,只能提前排队。
房东一家其实是特别喜欢中国人的,原本就跟中国有生意往来。

我后来也观察过一些,如果是中国人经手的项目,的确有做工粗糙的痕迹。举个栗子,比如荷兰连锁的Golden Tulip酒店,说真的,一进去就能感受到中国90年代改革开放初期的气息。
有机会真的想问一问,负责人是不是二十年前移民过来的香港人。

好的工人有一些特点,我这里总结一下:
1.大多独立接活,自有小型公司。接活基本靠老客户介绍。
2.大多是全能型,做得了水电暖,改得了木门,更不用说刷墙铺地板。
3.会拒绝人。忙的时候,不勉强多接活,而是把手头的工程先做完,除非两边东家协调同意他才会安排两边同时开工。
4.会动脑子,会找人商量确认信息,而不是直接埋头做。
5.对自己能力明确,做得了和做不了的事情都直接说,自己不专业的部分不会满口答应。
6.有管理能力,材料购物单报账清楚。
7.有强迫症,注重细节。这个从测量记录以及准备工具的部分就能看得出。

 楼主| 发表于 2017-7-24 15:08:09 |
施工队的选择2
荷兰的人工贵不贵?

根据我的计算,其实荷兰的装修工人人工是不贵的。

硬装分成清包工和混包。清包工也就是说只算人工费,材料可以业主自行购买,或者管理人员帮忙购买,收取一定的管理费。
混包也就是,包括了材料费,账目一片浑水。好处是省时省力,坏处就是失控,睁一只眼闭一只眼也就过去了。

在国内跟工程队接触的时候,差不多算10年前,几乎没有工程队愿意做清包工的,因为利润在材料费里。客户也计较人工费贵不贵的问题。
看着占便宜了,其实是亏了。这一点国内或者是在荷兰是一样的。国内的施工队通常是一个包工头带着一家老小,亲属连带关系的水泥工木匠电工等等,吃啊住啊,效率并不高,更多的还有偷打长途电话,偷配件特别是金属配件,偷涂料等等等等,乱七八糟的事层出不穷。这几年国内预装配的橱柜卫浴地板等服务都比较成熟了,情况相对好一些。

我之前提到的在荷兰管施工比在国内容易的一个原因是,材料一分价钱一分货,欧盟标准卡在那边,质量有保证。不用亮着火眼金睛操心真货假货,是不是挂羊头卖狗肉。
材料管理费一般在材料价格的5%~10%

如果找的工程队觉得你要讨价还价,于是给你一个看起来很低的报价,告诉你是混包,对施工队而言,不亏,至于用的材料,特别是看不到的地方,你懂的。另外一个风险就是,不按时计费,也就意味着可以拖延时间,没碰到过按时完工的。当然这里还有一个问题就是,施工方常常高估自己能力,说出一个特别短的时间让你觉得快省好。结局通常是不快,不省,也不怎么特别好。

作为施工监理的一部分工作就是正确估算工时,打个预防针,并且按节奏督促施工队完工。不要太相信人所说的,而是要看他做的。

如果自己有写合同的经验,所有的要求全部入合同,这是最稳妥的。这一步不能偷懒,合同的漏洞都会变成后面的隐患。

简单的刷墙油漆工程,包工包料是没多少水分的,特别是室外油漆,也不用考虑化学物质挥发问题。刷墙看起来很简单,但不同的人工价不同还是有差别的,贵的人工有贵的道理。比如曾经遇过一个刷墙价格相对便宜的,他刷得特别厚,材料费比预算高了50%。

但就算是最简单的刷墙工程,请一定不要叫一堆朋友帮忙,看过好多墙毁在亲友团帮忙的手里。
自己能动手的只有一种材料,砂浆质地凹凸面,干得快,防裂缝,看不出墙面是不是平的,不容易破损,是出租屋的最佳选择。
坏处是,万一手蹭到墙面,会划伤,所以不推荐在卧室儿童房这类空间使用。
 楼主| 发表于 2017-7-26 23:29:09 |
靠谱的施工队也是需要监管的

装修过程中,最重要的是沟通。客户,设计师,施工队三方,设计师的作用是在中间调和,如何清晰了解客户需求,转化为设计图纸,再与施工方沟通协调技术问题,最后达成客户满意的结果。

大部分的问题都是因为沟通造成的,这也是为什么很多华人倾向于找华人的装修团队,看起来沟通会更容易一些。
但事实上,就算是母语,自己表达出来的内容和到达对方的内容不是对等的。因为双方看问题的角度和表达的方式都不一样。如果是会英语的工人,其实沟通不会有太大的问题。荷兰籍的工人相比别的工人有一个更大的优势是,对当地材料更了解,对一些老的房子的内部管道布局也会更清楚是怎么回事。

这里我还是要强调一下,如果你有时间,有经验,有兴趣,装修这件事情不难的,一回生两回熟。

如果确定自己没有足够的精力去全程监管施工这件事,再怎么样也请找一个有些经验懂点技术的时不时去现场看个进度。
一周一次的次数是必要的,尽量选择周中去,查看一下进度,和施工团队讨论接下去的工作有哪些问题需要跟屋主沟通,并且问清楚施工方接下去一周的工作内容。

另外还需要必要的查岗,这个现在用手机就可以,打电话以及拍现场照用来确认工人是否到岗,最好记录一下每天的工作内容,这样可以避免因为工人无故旷工导致工期延误。

 楼主| 发表于 2017-7-29 16:19:22 |
本帖最后由 来一点儿设计 于 2017-7-29 16:30 编辑

施工队的人工费怎么估算?

我之前有提过,硬装的预算几乎是二手房总房价的10%。二手房有大量需要拆的旧橱柜,墙面修补等等工作,一般来说,二手房项目的施工队的人工费占硬装预算的50%。也就是说30万欧元的二手房,施工队的纯人工费报价应该在1.5万欧元。

如果是一手新房的话,施工队的价格会比同价二手房便宜一些。

讨价还价需谨慎。

可能大家都会觉得按整个工程谈总价的基础上讨价还价会合算很多。事实上,根据我的经验,遇到的靠谱的工人都坚持按时薪报价。这是一个对客户和施工人员双方都比较合理的做法。
想象一下,原本应该2万欧元的工程,你让他打个8折,少了4千欧元,他勉强接了,但会不会心里不爽?他不爽了之后会不会产生逆反心理?如果有别的工程,是不是就会考虑牺牲你这边的工程,同时开工减少他的损失?另一方面,讨价还价后,通常就很难签订入笔的确定工程截止日期的合同。不信你试试?最后被延误工程而且无可奈何的时候也就只能任他拖着。
也有听说过,因为前期讨价还价,后期工程不收尾直接敲诈的。这个就更加可怕了,也导致了更多的麻烦。
按时薪报价的好处在哪里?
做多少小时算多少小时的钱,加上估算的工程量和截止日期,就没有太多水分了。旷工一天没有钱。工人也会为了尽快完工做下一单,自愿加班加点完成工作。从整个工程来看,对客户方也是有利的,少了被误工的风险。

会不会有谎报工作量的?
这个应该是客户最担心的问题了。做生意的讲诚信,荷兰地方不大,如果是靠自己名声独立接活的,是不敢这么做的。
我也常说,疑人不用,用人不疑。施工期间的监管和施加压力是必要的,但一旦决定用了这个工人,得让他觉得被信任。设计师通常是唱白脸的角色,客户方唱红脸。

那各个工人的时薪报价为什么差别这么大?该怎么选呢?
工人的时薪报价有从12欧元一小时到60欧元一小时不等 。这个报价通常是不包括21%BTW的。
以我的经验来看,便宜的工人速度慢而且能做的工作内容范围较窄。贵的工人有贵的道理,敢报这个价格一方面也是说明他有底气。

按总的工程量来看,该花的成本还是那些。质量差不多的前提下,便宜的工人工时长一些,贵的工人效率高一点。

这里就该拿出这张图来了
快好省.jpg



tata

UID:17250

四海霸王

发表于 2017-7-29 21:29:17 |
求推荐PM靠谱装修工人

Anitas2009

UID:67321

中级海盗

发表于 2017-7-31 21:47:24 |
楼主你好,我住的是老房子,一楼客厅的墙壁(一小片)有点潮湿,有什么办法可以解决?有靠谱的工人推荐吗?
 楼主| 发表于 2017-8-2 13:50:19 |
tata 发表于 2017-7-29 21:29
求推荐PM靠谱装修工人

一般在南荷兰省我是有一些经常联系的装修工人,会问清楚工人的日程,介绍给我的客户。
好的工人很难找,而且通常他们都很忙。

所以我写帖子的时候就觉得,相比直接介绍工人,怎么去判断工人是不是靠谱以及教大家一些管理工程的重点会更加有用。
授人以鱼不如授人以渔。

 楼主| 发表于 2017-8-2 14:06:04 |
Anitas2009 发表于 2017-7-31 21:47
楼主你好,我住的是老房子,一楼客厅的墙壁(一小片)有点潮湿,有什么办法可以解决?有靠谱的工人推荐吗? ...

潮湿的问题要先找到源头。墙壁相邻的隔壁是什么?内部有没有管道?先确定有没有渗水的问题。
不在墙壁内部的话,就需要检查地基,有没有地下渗水的可能。比如会是植物或者外部墙面防潮层出的问题。

另外得看一下墙壁潮湿的时间,是什么时候出现问题的,每年季度性出现还是突发的?

找到源头后才能知道怎么处理。潮湿问题跟人体真菌感染一样,不根除就会一直复发。

如果不想大动工根除问题,小范围不影响生活起居的话可以每两年自己练习刷个墙,换个颜色换个心情。
我认识的一个装修工人,他家以前是住老房子,也是家里某一块墙一直潮湿发霉,就每年休假自己刷个墙。

只有一个重要告诫,千万别贴墙纸。


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