结婚时掏钱买房，离婚时～～［ZT］

　　建议购房者在婚前进行细致的财产约定，并到公证处进行公证。

　　每个人都渴望与自己牵手进入婚姻殿堂的另一半厮守终生，但世事难料，当曾经的山盟海誓变得苍白无力，承载着“家庭”重任的房子也不得不面临被分割的命运。如何让房产分割不成为离婚时另一个伤心的理由，是每个购房者都应该提前考虑的问题。

　　结婚时掏钱买房，离婚时“钱房两空”

　　今年五月，家住朝阳区的吴女士与丈夫孙某打算离婚，但当夫妻双方就房产进行分割时吴女士犯了愁。结婚的时候，吴女士单独出资向其丈夫的同事刘某买了一套房，由于刘某还没有取得这套房子的产权，当时约定是夫妻俩先住进去，等刘某一办下产权证就办理过户。

　　不料世事无常，丈夫孙某有了外遇，伤心的吴女士提出离婚，但就房产分割双方产生争执，据吴女士私下了解，由于这套房产已经升值了近15％，丈夫孙某不愿意让吴女士取得房产，所以示意同事刘某毁约，归还当时的房款，然后再与吴女士平分这笔钱。

　　面对这些突如其来的变故，吴女士有些不知所措，由于约定模糊，明明是自己出钱买的房，到如今房子得不到不说，难道还要和即将离婚的丈夫平分房款吗？

　　对此，北京炜衡律师事务所的杨明律师表示，吴女士夫妻双方都不享有房屋产权，在这种情况下法院不会对此房屋做出判决， 刘某即使违约所承担的违约责任就是返还吴女士房价款，并赔偿其他损失，而房款是夫妻双方在婚姻存续期间支付的，就属于夫妻共同财产。除非吴女士可以有充分 的证据证明，当时支付的房款是她个人的婚前财产或是她父母单独赠与她的财产，否则吴女士只能选择和孙某平分房款。

　　按揭贷款、父母赞助购房使房产分割变复杂

　　其实，像吴女士一样，很多人在离婚的时候才发现，由于当初没有做好财产约定，在分割财产时会有很多麻烦，而房产作为夫 妻生活中财产比重最大的一部分，更是引发了不少纠纷。再加上近年来按揭贷款购房、父母出资赞助购房、单位承租房产权化的情况越来越多，也使得离婚时的房产 分割变得越来越复杂。

　　记者在采访时发现，虽然《婚姻法》以及最高人民法院对《婚姻法》有关内容的司法解释在这方面做出了详细的规定，但是由于很多夫妻在首付款、父母资助、产权登记等方面约定模糊，房产分割也因此显得尤为棘手，不少人借此钻法律的空子，从而严重损害另一方的利益。

　　对于这种情况，杨明律师建议，夫妻双方在买房的时候应该做好细致的财产约定以及和父母之间的赠与约定，如果有条件的 话，最好去公证处进行公证。这样一来，即使是日后双方婚姻无法继续，法院还是会按照夫妻双方事先的约定处理，避免在财产分割时发生不必要的纠纷。如果夫妻 双方真的可以做到“情比金坚”，那么离婚将是天方夜谭，这一纸约定又有何妨？

　　案例解答

　　婚前分房婚后买仍属共同财产

　　姜女士：我和我的丈夫打算离婚，但在房产分割上遇到了一些问题。我们现在所住的房产属于共同承租公房，但在结婚前，我已经通过购买使用权的方式，取得了公房的承租权，婚后又通过售后公房的形式变成了产权房。请问这样的房子我也需要和丈夫共同分割吗？

　　解答：根据相关规定，这种婚前承租，婚后又通过售后公房的形式变成产权房的房屋，即使产权登记在一方的名下，这套房屋 在离婚时也是作为夫妻共同的财产来进行分割。和吴女士不同的是，姜女士与丈夫要分割的是作为夫妻共同财产的产权房。对于这种婚前承租，婚后用共同财产购买 的房产，法律上主要有折价拍卖、作价补偿和实物分割三种处理方法，当然依照具体情况在判决时会适当照顾无过错的一方及保障妇女、儿童权益等。

　　婚后父母资助购房也应写借条

　　王女士：我2003年结的婚，2004年在南城买了一套房子，当时因为钱不够，就向我的父母借了15万。现在我打算和 我的丈夫离婚，但在房产分割的时候遇到了一些问题。我觉得那15万应该先从房价中扣除，然后再平分房产，但我丈夫认为应将房屋折价后，由两人平分。请问究 竟应该怎么样？

　　解答：首先看王女士向父母借款的时候有没有借条，如果有借条，这笔钱要先归还债权人，不属于夫妻共同财产，不用进行分 割。如果不能确定是向父母借款，那么这15万元就属于夫妻共同财产，不能从折价后的房款中扣除。此外，如果这是父母赠与王女士购房的，那么王女士要证明， 父母所出的房款是明确赠与她一方的，否则就被看成是给双方的。这一点与婚前赠与有所区别，婚前所赠款除非证明是给双方的，否则就认定为是给一方的。

　　房屋付款凭证是分割重要依据

　　刘先生：2003年我在东城买了一套房子，当时是我父母出了12万元交的首付款，随后的月供也是一直由我支付。现在我想提出离婚，妻子提出应该分得一半房产，我感觉这样并不合理，请问怎么办？（房产证和付款凭证上是我妻子的名字）

　　解答：假定有充分的证据证明首付款是刘先生父母出的，由于房子是婚前购买的，将被视为是刘先生个人的婚前财产，他妻子无权要求分割，除非他妻子拿出证明，明确表示婚前的首付款是赠与夫妻双方的，才有权进行分割。

　　但如果不能证明首付款的来源，就看付款凭证是婚前支付的还是婚后支付的，如果是婚后支付的，就属于夫妻共同财产，双方平分；如果付款凭证是婚前支付的，刘先生又无法证明是自己父母赠与自己的，这套房产就被视为完全是其妻子的财产，刘先生无权参与分割。

　　（以上解答由记者采访北京炜衡律师事务所杨明律师后所得）

　　法规速查

　　离婚分割财产先做市场评估

　　如果没有约定，夫妻又不愿意对财产分割做出让步，那么只有依法处理，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》规定：第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

　　第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所 有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿； （三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

　　第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院应当根据实际情况判决由当事人使用。

　　第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

　　实操提示

　　婚前财产约定注意房产问题

　　《婚前财产约定范本》

　　预防在离婚时因财产的问题纠缠不清，婚前应进行财产约定。在进行财产约定时，夫妻双方主要应该明确约定的基本条款，然后做好公证，财产约定范例如下：

　　立约双方：（甲方）男方、（乙方）女方

　　约定事项：

　　1、婚前财产范围：明确各自的婚前财产的明细；

　　2、婚前财产归属：约定双方婚前财产归各自所有，还是纳入夫妻共同财产的范畴；

　　3、在夫妻关系存续期间所取得的财产归属如何处理，可以约定归各自所有，或部分各自所有，或共同所有；

　　4、双方签字、签约日期等。

　　父母资助购房先签协议后公证

　　《夫妻接受父母赠与协议范本》

　　对于父母赠与购房资金也应该与父母签署赠与协议，然后去公证机构进行公证，公证处收费标准是双方公证财产总额的2％，赠与协议范本如下：

　　立约双方：甲方：赠与人（父母）；乙方：受赠人（夫妻单方或双方）；

　　1、约定赠与内容；

　　2、约定赠与方式与时间（婚前、婚后）；

　　3、约定赠与附加条件；（父母向儿女提出某种要求，例如留出一间房，要求子女孝顺、养老等）

　　4、双方签字、签约日期等。
　　立约时无需第三方见证，签好后去公证处公证即可。

难道结婚以后财产不是共有的吗？婚前协议一般是各自划分财产所有权的吧？