建筑师带你看房系列 案例二 一个优秀的联排别墅改造案例

**本文首发于《中荷商报》微信平台与报刊的家居专栏


Piecemeal Design 一点儿设计事务所近日将持续连载看房案例，对荷兰存的房产类型作具体案例分析。

这期介绍的类型是荷兰最常见的排屋，也可称为联排别墅，特点为与邻居共用墙体，独门独户，有前后花园。

荷兰的排屋二到三层为主，房屋格局通常以底层客厅+厨房、一层三个卧室+主浴室，顶层往往因为坡屋顶而局限了其功能使用。
排屋/联排别墅在荷兰是最为常见的一种房屋形式。与中国情况不同的是，荷兰的联排别墅是为普通工薪阶层家庭提供的，并非中文传统意义上的“别墅”。
这也导致了这一类型的住宅是个体情况最复杂的，这样典型的家庭住宅，面对的主要受众中很多人也是首次购房者。

建筑材料、户型更新、屋顶形式、环保性能等等都随着建筑设计理念的革新而更新，具体情况几乎可以按每十年进行分类讨论。

这期的案例是一栋位于阿姆斯特丹西部成熟的中产阶级区域的排屋，附近有非常完善的基础配套设施以及两所风评很好的小学，属于“学区房”。居民中Expats占一半之多。
基于Expats的数量和流动性，以及学校的配置，这一片区域的房产大部分在10年左右就面临换房的需求。
值得一提的是这次案例的布局改造设计非常值得大家借鉴。


由局促的门窗尺寸和层高可以得知，这是建造于上个世纪60年代为了适应二战后人口爆发而建造的排屋。

当时的排屋主体还是使用砖与木头为主的结构，极少使用混凝土，这与上期所提到的1960s公寓的情况是不一样的。

这一时期的排屋，层高通常在2.5-2.6米。



这间房屋内部与其貌不扬的外部非常不同，有着非常宽敞的门厅以及宽敞好走的楼梯。



客厅与餐厅简洁明亮，通往花园的移门非常宽敞。
仔细看楼梯边的暖气控制板，是比较新的电子显示屏。




这个视角更能看清楚楼梯、门厅、厨房的情况。

由于厨房、楼梯区域天花板比客厅更低，可以得知这是当时改建时留下的痕迹。



我们来看底层平面图。

很明显，卖家在改造房屋时做了以下几个变化：拆除原有的狭窄楼梯、改变底楼客卫的开门方向、改变CV Ketel的位置、增加了隐蔽的门厅换衣收纳区域。

门厅的动线设计整齐流畅，过道最小化，就算在最繁忙的早晨也可以容纳2-3人同时作出门准备。

值得一提的是，新的布局设计所带来的门厅换衣收纳区域也刚好是儿童车的停放尺寸。


客卫与楼梯的改造是一起进行的，利用了楼梯转角下方的空间。



一楼的卧室+主卫浴平面图。

设计师一改这类房屋一层3个卧室+卫浴的局促布局，而是将两个小卧室并为一个大卧室，同时挪出足够的卫浴空间，并且在新增了一个卧室独用的步入式储物室。

少即是多。

这样的改动使空间能够充分利用，并且减少了较低的层高带来的压抑感。


主卧单面使用深色涂料增加了纵深感。



儿童房也有充分的活动空间。



一字型排开的功能区，互不干扰。

开放式的浴室更适合有儿童的家庭。



顶层平面图。

顶层做了屋顶加建，沿主落水管所在处放置了洗衣房。



顶楼窗口平日是晾晒区域。





我们再看房屋后花园，可以发现屋顶加建所用的是较新的款式，防水涂料粉刷完整。

观察外墙可得知，房屋外墙需做清理维护。


花园很少使用，维护情况一般。

房屋简介中的信息，强调了房屋本身改造后的优势和同龄儿童家庭为主的社区状况。
由于非市中心位置，简介指出周围有非常齐全的配套设施，包括购物、学校、医疗保健及休闲娱乐。

意味着当时这个区域就是以阿姆斯特丹卫星城居住区规划设计的。




在文末的卖点总结中，相关房屋硬件设施部分的优势只提到了双层玻璃及地暖。

房屋的朝向所有房间都会有日晒，后花园部分西晒过多，夏天较热。

需要注意的是，这栋房屋的土地非自有，租金交至2055年。

在阿姆斯特丹、乌特勒支地区，有特别多的住宅是建立在“非自有土地“基础上，房主需要每年额外支付地租。




房屋的能源标签评级是C，说明房屋使用双层玻璃，且暖气设备齐全。客厅部分全地暖，但使用的是Laminaat强化地板，意味着导热效能不是很强。

可能没有做屋顶隔离层，需询问卖家。





房屋目前售价为36.9万。

从价格上可以发现，这栋房屋的售价在这片区域中算是比较高的。




查询WOZ可得知官方估价为36.6万。

其售价并没有比官方估价高出多少。

通过查询附近类似房屋的估值可以发现，这栋房屋是附近区域同类房屋的最高估价。很有可能房屋在2017年进行了改造，估价在改造后大幅度提高。

按改造规模可以估算出当时的改造成本不下7万欧元。

可以看房时询问卖家2019年的官方估价是否因为卖家的申诉而降低。

进一步仔细查看中介的信息，这是一家专门服务于Expats的房产中介，并且这家中介手里还有非常多的优质房产。

从以上各类信息可总结得知，这是一栋经过合理改造而增值的优质房产，从房屋硬件上说，没有值得5年内担心的问题，极其适合一到两个学龄前儿童的年轻夫妇拎包入住。

房屋状态也符合最佳的“半新不旧”二手房，原屋主改造完后住过几年的状况。

这里需要提醒一点是，包括这栋房屋在内，有大量的排屋没有VvE，也就是说房屋修缮的费用由屋主全权负责，屋主需要自己购买房屋保险，并根据房屋状况储蓄维修资金。

排屋也是改造过程中质量良莠不齐、状况最为复杂的房屋类型。

估价和居住舒适程度完全取决于前房主的所作所为。

排屋/联排别墅的买家，相对于公寓，购买前需要对房屋的维护状况有更多的了解。

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