本帖最后由 来一点儿设计 于 2020-5-8 14:06 编辑
接下来，我们直接来看一个位于阿姆斯特丹北部的典型案例：
这是一个74平米，两间卧室的平层砖混公寓。先找到平面图（Plattegronden）：
是比较常见且规整的平面布局类型。
这类户型的缺点：浴室太小、门厅狭窄幽暗、没有入户收纳区域、没有储物间。
将平面图放大，找层高标注。这时候会发现在卧室区域写着h=2.56m，即这套房子的层高为2.56米。
这也是二战后为了节省建造房屋的成本而降低层高做法。
客厅的图片，地板完整。通过窗帘款式，可以得知，卖家很有可能是土耳其裔。
仔细查看暖气片附近的墙面颜色，有严重斑驳开裂泛黄的痕迹。
！！！暖气漏水！！！
这是砖混结构房屋目前存在的普遍问题，混凝土变脆，加上管道老化导致的漏水。
如果需要彻底根除问题，需要将暖气管道全部更换，并修复墙面地面。
另一个角度看，墙角靠近地面颜色有异，对应平面图可以发现这个墙面对应的刚好是浴室中洗衣机下水管的位置。
浴室比较老旧，4平米不到，所有管道都是外露的。
暖气管道，热水管道外露是这一类公寓无法避免的问题。只有整体重新装修的情况下才有可能将管道隐藏。
这里可以看到卫生间地砖有很奇怪的波浪弧度。
厨房是个性过于分明的红色亚克力面板，料理台背板用的不是隔热材料，煤气接口直接从墙面延伸出来。
看起来有通风管，但没有吸油烟机，有一个旧的但被封闭的通风口。并且，电插座与煤气灶之间的距离过近，有安全隐患。
厨房最左边有个封闭闲置无用的出水口。
这样的厨房是完全无法保留的，管道电线需要全部整改。
在房屋基本情况描述中提到的最多的内容是地段及购物便利，对房屋本身的优势介绍几乎没有。
在基本描述的最下方可以看到关于这个房屋的重要信息总结。
其中VvE的每月贡献金为88欧元，相较同类房屋是低的。年贡献金低于房屋估价的5%的情况会影响贷款是否批放。
也就是说这栋房子合理的VvE月贡献金应该是140欧元，目前可能有VvE储备金不够的问题。
买这套房子前，购买者必须查询房屋屋顶、外墙及公共区域的维护状况。
房屋非自有土地，地租已交至2055年。
看到这里，你或许会说为什么选了一个这样糟糕的案例来进行说明？那么，我们来看这间房屋的报价：
26.9万欧元的价格，就算其地段不是阿姆斯特丹热门的居住区，这个价格也远低于四大城市的同类建筑。
我们再来查询一下官方的房屋估价WOZ值：
卖家的开价低于官方估价2万欧元，也就是说卖家很清楚自己房屋有问题，也诚心急于出手。
这一区域同类房屋目前的售价在32万欧元左右，月租为1500欧元左右，符合目前租售比230的情况。
这时候我们需要再查看一下卖家所选用的卖房中介的可信度。
查询卖房中介的官网可得知这家卖房中介没有资质，所做的工作更像是为卖家提供资料整理上传的自助服务，而不是传统意义上的中介。
也就是说卖房中介对房屋情况可能一无所知，沟通过程会比较冗长。
由于这栋房子的购房成本较低，也会出现有很多竞争者加价的情况，但考虑到装修成本过高，加价范围很有限，为了拿下房子而将钱全部压在购房款上是不理智的。
而进一步根据新的市政规划，A10公路以北的住宅区新规划以及地铁延伸线，这片区域会进一步更新。
如果持续看好这片地段的升值空间，三年内观望租售比250，也就是36万欧元内的购房成本（房价+整体装修）是合理的，低于此预算的买家，直接劝退。
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