疫情期间，出门看房前一定需要的准备工作

**本文首发于《中荷商报》微信平台与报刊的家居专栏


上期《疫情期间，刚需购房者的短暂窗口期》得到了很多积极反馈，这期具体来说一下在这个特殊时期，为了更快速果断判断对哪些房子说“NO”, 应该增加哪些看房前的准备工作。
相比以往地毯搜索式忙于预约看房的情况，现在应该将精力更多地放在看房前的信息收集上。
本文提到的大部分内容都曾在Piecemeal Design一点儿设计事务所的“买房须知”讲座中详细讲解过，这里只仅作提纲式介绍，如果您有需要进一步了解的信息，欢迎您点击查看www.piecemealdesign.com留言咨询。

本篇仅介绍以刚需自住者为条件的看房准备，不完全适用于房产投资者参考。

第一步 了解确定你的预算及需求
首先大胆联系贷款中介，对自己的财务情况有个具体的了解，好的贷款中介能帮助你的部分会比你想象的要多。

确定了你的贷款额度后，明确清楚自己的购房需求：房间数量、面积、区域、通勤距离及方式等等。

这里需要着重指出的是，荷兰目前的房产类型很有限，每种房屋类型的优缺点也非常明显，在日常咨询中，根据需求非常容易定位到可选房屋区域以及排除雷区。

例如建造于60年代-80年代的公寓，因混凝土70年的寿命限制，公寓本身的维护状态非常重要。在未来10年内，维护费用会急剧上涨。

又例如同样是联排双层/三层别墅，由于不同年代的建造方式不同，可能有层高过低（底层2.5米，一层2.2米）或是外墙面以及屋顶保暖层存在石棉等情况。看起来类似的房子差价十几万欧元也是有理有据的。

第二步 侦探式读取Funda信息
最重要的一点：没有提到的都是需要重点关注的信息。

以下列举一些常见被忽略的部分。

图片部分：

Funda的图都带有“美颜相机”，摄影师会选择这个房子光线最好的时间去拍照，广角镜头使房间看起来更开阔，后期调色可以掩盖房子本身的一些墙面地板缺陷。

请按平面图（Plattegronden）仔细查看，房子哪个部分没有拍到照片，没有拍照的地方通常就是有问题的地方。

文字部分：

没有提到朝向的，基本房子日照情况一般。

没有提到VvE状况或VvE状况不好的房子，坑很大，贷款可能不批。

没有提到双层玻璃或屋顶隔离层的情况，基本就是没有双层玻璃，没有隔离层。

其余重要的信息还有电路有几组、CV Ketel是什么时候更换的。

根据不同建造类型建造时期的房屋也有常规需要注意的地方，例如石棉、地租、保护区条款、区域供暖等等。

第三步 准备看房前的TO DO LIST根据上一步，将你所发现的没有提到的信息都整理好，一一询问看房中介。

在看房时，有权利对房屋拍照，尽量多拍照，特别是设备房的情况以及所有水管连接处。
同时可以询问中介，卖家为什么要卖房，以及目前有多少人看房。

看房本身是为了补充收集信息，现场看房拍的照片才是最真实有效的，为后期装修成本的预估提供帮助。

第四步 估算装修成本，冷静标价
一定要将装修成本放在购房成本内考虑。租售比=购房成本（房价+税+装修成本）/月租纯利润
目前荷兰一般地区的刚需小型房产的租售比值在200，热门地区目前在230。这里的小型房产指的是85平米及以下。

另外需要参考WOZ估值，目前小型房产的市场成交价在WOZ基础上加20%-30%。

如果你需要在看房前得到专业的协助，Piecemeal Design的“Choose the best one”套餐服务可以提供给你快速有效的信息：

• 将会根据你的预算与实际需求帮助你快速确定可购房产的类型及地区；
• 在实地看房前分析房屋优缺点及计算未来可能产生的装修成本；
• 提醒你看房时重点的检查内容；
• 根据市场目前租售比情况提供估价，更大程度上防范风险。
  
  

写的很棒！

公寓楼混凝土结构都在内部，不需要也不可能维修。外墙的装饰混凝土可以更换，和其他外墙材料没有什么本质区别，到年限都要维护，所以这不是什么问题。

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