2018年12月14日荷乐网“商业买房贷款讲座”笔记

感谢荷乐网邀请了非常专业的贷款中介Eurohoff的CEO及合伙人Cees G. Hoff 先生举办了这个讲座。
时长一共2小时的讲座，Hoff先生用一个小时的时间详细讲解了商业买房贷款的流程，后一个小时参加讲座的各位提出了很多非常有价值的问题，并也都得到了专业的回答。也欢迎参加讲座的朋友对这个帖子的内容进行修正和补充。

由于楼主作为室内建筑师工作的原因，也常常遇到客户咨询时“顺带”问我贷款和税务的问题，奈何自己的知识面仅限于房子相关的专业知识，对贷款和税务一问三不知，于是特地参加这次讲座学习学习，为了以后可以更好地为客户提供服务。

但还是一样的，专业的问题请一定找专业的人问！下次谁再问我贷款的问题，我就给他这个帖子的链接！
此处放上Hoff先生名片镇楼。

提问环节2

问：非欧盟居民是否可以申请商业贷款？欧盟境内非荷兰居民呢？

答：不可以。必须是在荷兰的居民才可以申请荷兰的贷款。

问：朋友一起合伙买房，一人非欧盟居民出首付，一人荷兰居民申请贷款，是否可以按比例划分产权？

答：产权划分可以通过公证处解决。购房款必须写清楚赠予协议或借款协议等，操作起来比较麻烦，得看具体案例。
银行只会看贷款申请人的情况，并假设如果贷款还不出的情况下，可以找谁追责。
同理，如果是夫妻关系，一人在荷兰，一人在非欧盟地区，共同申请贷款，失败概率比较高，因为银行会考虑的是这对夫妻离婚了怎么办，找谁追责。


我这里多补充几句，银行总是按会不会有坏账进行考虑是不是发放贷款，所以永远都是越有钱的越能从银行借到钱。
就本人申请贷款的经验来说，因为我自有公司，创业者身份，对银行而言属于高风险人群，贷款申请相比拿工资的人困难程度不是一点点，一个靠谱的贷款中介帮了很多忙，他们会提前询问银行会提出的刁难问题，帮助准备各种资料，让银行没有理由拒绝申请。贷款中介的专业性体现在难的案子也能做下来啊。


笔记更新完毕，祝大家买房顺利！

提问环节1（由于现场提问太过热烈，好些问题和回答我都没来得及记笔记，就只详细记了我自己提的问题，欢迎大家补充啊啊啊）

问：如果第一套房产是用全款现金购买的，那是否能抵押贷款购买第二套投资房？

答：已经晚了。应该在购买第一套房产前咨询贷款中介，根据长期计划安排贷款。首先要有一个详细的长期投资计划，逐步安排才能达到最高收益。第一笔贷款的审核重点总是与收入、居留情况相关的。荷兰现在是没有直接的抵押贷款的，只有通过不同的操作方式来得到第二套投资房的贷款。

这个问题我平时被问过很多次，也误传过很多次说第一套现金买房通过抵押贷款可以买第二套。事实上不是这样的，当购买第二套房需要贷款的时候，银行还是会看当下的工资收入。

这也是一个普遍现状，华人在做投资前往往是通过亲友间的询问来获取信息，而不是直接找专业人员进行付费咨询。专业人员提供的信息是非常有价值的，可以提前预防很多麻烦。

Hoff先生说到一个非常重要的点是，在买房前自己一定需要考虑清楚的两个点是：Reason to buy以及Financial plan。为什么买房，以及未来的理财规划。计划可以变，但一定要有。

Eurohoff背景介绍

创始人CeesHoff是银行家出身，在积累了大量人脉后，创立了Eurohoff，涉猎贷款咨询领域20年，目前公司20多人，是荷兰规模较大的贷款中介拥有商业买房贷款资质，符合相关资质的贷款中介在全荷兰只有30家左右。Eurohoff 主要以口碑传播，没有网站，依靠强大的关系网和熟客介绍。

（这是“传说中”的贷款中介，不认识点人根本找不到他。没有熟人推荐的客户他也不收，就是这么硬气！来，跟我念——“感谢荷乐网”。）

能通过商业贷款资质的中介数量极少，原因是这个资质的发放取决于这家中介过去给银行带来的客户的坏账率。

例如满大街都是Hypotheker就是贷款中介中的“麦当劳”，坏账率高，只接“不复杂不麻烦”的案子：有固定工资收入的荷兰人是其主要客户。

据Hoff先生介绍，荷兰人的贷款坏账率是高于外籍人士的，普通荷兰人的月收入水平也低于高技术移民的外籍人士。所以对贷款中介而言，他们更愿意为外籍人士服务。

P.S. 熟人引荐，有咨询费折扣。所以现在是不是大家只要报荷乐网的用户都能拿熟人折扣了？

为什么投资房地产

自2008年金融危机后，几乎所有产业都受到重创，但租金价格持平，并持续稳步上升，不受房产价格波动影响。

2008年后荷兰房价一路下跌，于2014年房产市场开始回暖，这样的热度预计会持续到2023年。

由于房价增长速度过快导致的社会问题，政府方面希望通过政策调控的方式降低房价，但荷兰主要还是自由市场为主，从长远看，租金还会继续涨。所以投资房地产是比较稳妥的选择。

目前荷兰房屋市场还是面临这严重短缺的情况，政府增加了更多商住两用建筑以及高层住宅的用地审批，并有大量办公楼被改造为住宅。

啥啥都跌的情况下，租金不跌；啥啥都涨的情况下，租金先涨。租房等于给房东付房贷！

想想英国脱欧（脱不脱得了还得看，不过已经吓到一堆要在英国的公司要往海对岸的荷兰搬了），荷兰的房屋市场又要被带起一波。

金融危机后政府及社会舆论将危机产生的原因怪在银行在审批贷款的过程中太过草率，没有严格审核贷款人的资质。

所以在2013年后，荷兰的贷款政策进一步紧缩，政府更倾向于给荷兰本土居民发放30年期长的贷款。

目前大量贷款发放机构不接受客户直接申请个人贷款，必须通过贷款中介进行申请。

荷兰的银行是很多的，竞争也很激烈，而作为客户平时只能见到街面上那几家。一个好的贷款中介可以给你提供更多更优惠的选择。

商业买房贷款更加是一个隐藏选项，需要问对人才能得到相关信息。

购买任何可以出租的不动产都属于投资贷款范畴，包括住宅、商铺、工厂、车库、地皮等。

个人或公司都可以申请商业买房贷款。

可以租出去的都是商业投资！都适用商业投资贷款！大家的关注点主要都在住宅出租上，买个车库出租其实也是好选择，购买成本低，后期维护费用低，省心。

近期CRS准则对海外现金买家的影响
自2018年中国加入了CRS《共同申报准则》后，（《共同申报准则》是旨在通过在不同国家之间，进行财务信息自动交换、加强全球税收合作提高税收透明度、打击利用跨境金融账户逃避税行为。）荷兰政府会联合中国政府查购房款的来源，现金买家可能需要提交更多材料来证明购房款的合理来源。

Hoff 先生介绍了一个案例，他有一个客户需要购买一百万欧元的房产，其中贷款三十万欧元，但由于他没有办法解释剩下七十万欧元购房款的来源，有一些银行拒绝了他的贷款。幸运的是另一家银行接受了他的贷款申请。结论是，这个世界很奇怪，但的确来源不明的资金会增加贷款申请的难度，并且会被质询资金来源。

所以建议各位就算是从国内卖了房子得到的钱并且顺利换成外汇转出来了，也得留好所有的卖房证明等，来说明这笔钱的清白。


现金运不出中国怎么办？为了证明自己的存款哪来的还得解释一堆好麻烦，不如贷款呀！

投资房产注意事项

买房的重点永远是地段！地段！地段！而贷款的重点永远都是灵活性！灵活性！灵活性！

请优先选择外籍人士集中区域购买投资房。

在荷兰不同的城市买房有不同的注意事项，Hoff先生举了阿姆斯特丹的例子：如果你对阿姆斯特丹的房产投资有兴趣，需要严格考察两个方面，第一个是房屋的质量检测bouwkundige keuring，第二个是物业管理费VvE。

1. 阿姆斯特丹由于大量运河的存在，可能存在地基不稳墙面歪斜的情况，必须在买房前雇用房屋专业质检人员检查。有些卖家在卖房时已经雇用了房屋质检人员提供了检测报告，但Cees提出，这件事情应该由买家来做，“You pay me, we fight foryou: you pay more, we fight more for you .” 检测报告内容可能因为雇佣方不同导致的利益取向不同产生差异。

多么实在的荷兰人，收咨询费的贷款中介和律师一样，明着说拿多少钱做多少事。

（补充一句，地基问题在运河多的城市都存在，不止阿姆斯特丹，还有莱顿，代尔夫特，乌特勒支等运河很多的市中心。其中阿姆斯特丹的问题的确是最严重的。可以被运河撼动的还是不动产吗？！那是流动资产好嘛。。。这就是为什么如果要买这些市中心的老房子，最好找一家靠谱的买房中介帮你看房，审核相关文件。

NVM资质的房屋中介是诚信保证，但诚信只意味着你问了他不能说谎，实际内容说多少真的是看人品了，你不问，当然对方就不说啦。房屋市场的热度导致冒出来一堆没有资格**的中介，都想趁着市场赚一笔，中介不靠谱很有可能这是个没从业资格的假中介。）

2. VvE部分通常有相邻几户人家共享，除了财务报表以外还会有详细的维护计划。VvE状况健康与否会影响贷款结果。

（就个人经验来说，VvE部分是买房时最容易被买家忽略的，一个不健康的VvE可能会导致购房后突发的额外费用，以千元起步，甚至上万。有些房屋紧急出售是因为原房主没有现金存款，付不起要面临的房屋维修费用。尽管都叫物业管理费，但这一部分的管理运营荷兰有非常成熟的体系，而中国有太多住宅因没有完善的物业管理导致各种问题无法解决。所以国内的经验不具有参考价值。有机会还希望有专业人士详细讲解一下VvE的部分。）

荷兰商业投资贷款

大部分的银行贷款附带条款中写着，贷款中的房子不可用于出租。原因有二，第一，银行方面认为租出去的房子的价值是持续降低的，第二，荷兰法律更倾向保护租客利益，房东很难将租客赶走，并且有严格的房租积分制算法，防止租金过高。

商业投资贷款与普通个人贷款不是同一回事，有不同的要求。具有发放商业投资贷款的银行只有七家。

商业买房贷款的额度为房价的70%到80%

商业投资贷款专门针对的是租出去的物业，不存在这样的问题。但需要注意的是，Cees建议租客尽量不要找荷兰人，而是租给外籍人士，减少未来可能出现的不必要麻烦。



这个大家都明白吧？荷兰人只要是跟钱相关的事情，都显得很能打，何况是占每月主要开销的房租呢？

实例解说：

假设在2016年贷款购买了一套价值20万欧元的自住房，房产税公证费等购房费用大约为1.25万欧元，共花费21.25万欧元。

2018年，这套房子涨到了市值40万欧元，根据Eurohoff的后续服务中的yearly review report房屋年度审计报告的内容，进行重新评估，向银行提出降低贷款利率，提高这幢房子的贷款额度等。将溢价的20万欧元投资购买第二套投资房。

贷款额度的70%-80%不是根据房子的售价，而是根据房子的估价决定的。售价20万的房子可能估价在18万，那么18万的75%为13.5万，自付4.5万房款和1.25万购房费用。

来一点儿设计 发表于 2018-12-16 18:40
提问环节2

能加您的微信或者whatsapp来跟您沟通吗？我们的贷款买房跟您说的内容有一点儿不一致的。

感谢感谢！