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Qianchloeli

UID:378146

见习海盗

[贷款过户] 阿姆斯特丹买房竞价贷款父母捐赠过户等套路总结

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3047 38 | 发表于 2016-7-7 11:47:18 |阅读模式 | |
本帖最后由 Qianchloeli 于 2016-7-7 12:52 编辑

来荷兰两个月了,从5月初决定买房到明天房子到手,阿姆斯特丹房市目前都是套路,说出来都是心酸,决定把我们的经验拿出来跟大家分享一下,未必全面精准,但希望能有所帮助。

1. 定预算
买房第一步要知道自己能花多少钱,能贷款多少钱。为节省时间,建议在最开始的时候约一下hypotheek (第一次见面一般都是免费的,但个人真的不建议最后用他们,都是套路。。。)
预算=贷款额+自己的钱+父母赠与 (取决于你自己的情况)
贷款额:年薪的5倍
自己的钱:看自己的账户
父母赠与:目前是5.2万左右可以不纳税,也就是说双方父母可以各提供5.2万欧


PS:如果你不是长期合同,你的雇主需要签一份意向书,说明我没打算解雇这个人
PS2: 如果没有永居,目前的情况是有些银行会不贷款给你,如果你是这种情况最好直接去找银行,我们的hypotheek在这个问题上耍了我们,在房子还一周过户的时候告诉我们贷不了。。。

2. 找房源与竞价
这里说的都是阿姆斯特丹中心区的情况,均在快速路之内,不包括北部
找房源搞得很崩溃,每天看FUNDA上的房子都老便宜呢,拍的时候发现都拿不到,我一共拍了6套房子,最后拍到的这套一共有18个人竞价!!!
现在阿姆斯特丹的市场全是卖方市场,他们随随便便要一个低价,吸引更多人出价,让买房的拍去,拍不到市场价格人家也不卖(这是卖给我们房子的哥们直接告诉我的,他的makelaars告诉他们如果第一次出价达不到他们的要求,可以搞第二次!)

- 找房源
funda是最主要的,建议只看三天或者五天内出现的房子,因为超过这个时间,可能已经卖掉了!
很多makelaars是有自己的app的,他们一般都是先更新自己的app再更新funda,所以很多时候funda出现的新房已经晚了,建议每遇到一个makelaars问下他们的app

- 房源价格区间

这个加价的游戏规则既然已经清楚了,所以你需要看比你预算低的房子
举个栗子
如果你的预算是20万欧元,那你找的房源要价需要在18万左右,这样你才有加价的空间

-看房全是套路
一般一套房子makelaars会安排2-3次看房时间,打电话去问时间
看的时候需要注意的事情:
·eigen grond(自己的地皮)还是elfpacht(跟地主租的),阿姆的公寓很多是租的地皮,问清目前租期付到了哪年
·    是不是有VVE(物业),VVE是不是有钱,VVE允许出租AIRBNB吗
·  周边环境如何,邻居都是什么人
·  有没有地方安全的停放自行车
·  房屋结构质量问题:地基情况,能源等级,墙体及地板构造,吊顶是不是完整(吊顶很贵),有没有发霉,如果是顶层屋顶防水如何,等等(我们自己是建筑师,外加家里有人在荷兰做工程,所以这些事情难不倒我们)
·  户型,阿姆都是以前HOUSE改的小公寓,很多很多户型非常的不合理,见过很大的面积但不合理的户型,那不如小面积但是户型好用的
·  朝向,阿姆的城市规划使得啥朝向都有,建议卧室偏东,客厅偏西,正南北的房子只是个传说,我还一直没见到过
·  最重要的还是自己是不是喜欢
·  是不是一次竞价,竞价截止时间,发到哪个邮箱


-出价
硬件部分:出价文件有很多内容可以提供,比如你们的收入情况,打算如何付这笔钱,这个offer有效时间,卖方什么时候交房等等。这个很重要,跟我们竞价的有人出的价格非常接近,卖方选了我们就是因为我们详细的写明情况,卖方也不想第一次竞价选的人付不起,再搞一次。
软件部分:出多少钱合适?
两个参考:1. 你能承受的上限, 2. 周边类似户型的成交价格 (这个文件在网上可以买到,输入你的邮编,大概2-3欧,一般会给出附近的房子的成交价格,但看不到房子尺寸)
当然你也可以雇佣没个鸟用的买房中介,他们理论上会给你个建议出价多少,最开始我请了买房中介,发现只是一个穿的比我高级的花瓶而已,一点用都没有,具体出价还是要自己摸索。
可以肯定的告诉你,阿姆目前的情况是,基本上要加价才能买到房子,1万以内的加价你就不要费时间和精力报价了。(当然你要是买没有VVE,质量和品质都有问题的房子另当别论)

3. 拍到房子之后

- 房屋质量检测报告
你可以找专业的机构去做一个检测报告,确认这房子没问题,我们没有请人,自己做的。在竞拍offer里,我们有写明这个价格只局限于质量检测报告1000欧之内的损害。

-临时合同notaris
notaris就是公证处一样的存在,你所有的钱都是打给他们的包括给hypotheek的钱,而notaris大概需要付1500欧左右,makelaars一般会推荐给你几家notaris供你选择
签订临时合同之后3天内,你还可以反悔,不要这个房子,超过这个周期,你就要付违约金了。合同签订后你需要付10%的定金,并确定签订正式合同的时间

-贷款限额
贷款是有上限的,两个限制条件,你们年薪的5倍,还有不超过房子价值的102%(到2018年将调整为100%)。这个房子价值是由taxatierapport决定的,这个report大概花费450欧
这个是什么意思: 如果你拍到价格20万,其他税费手续费大概1万,taxatie评估你的房子值19万,那银行贷款上限则是19*102%=19.38万,剩下的1.62万需要你自己支付

-要不要用hypotheek
我们用了hypotheek, 花了我们3250欧,然而觉得被坑了,基本上拿到的贷款利率和自己去银行谈的是一样的,而且由于我没有永居,在交房前一周告诉我们之前谈的银行不同意给我们贷款!!!
个人觉得,第一次跟hypotheek的meeting是免费的,可以先去尝试一下,不要指望hypotheek能给你拿到多大的折扣,现在的情况下基本不可能,不如自己去银行直接谈试试

-贷款
关于贷款种类,之前前辈们已经分享很多了,我们最后选择的是annuteit类型
但最开始关于贷款的很多疑问,希望能分享一下:
·   提前还款,每年最多可以不交罚金还10%,贷款20万,一年最多还2万
·   卖房,还掉还欠银行的本金,剩下的是自己的
·   出租,要合法出租(租客可以报地址)需要得到银行同意
·   如果无能力还款怎么办,买保险的保险解决,没买的银行卖房,然后留下你欠银行的钱,剩下的给你
·   没有永久合同怎么贷款,雇主要签一个协议,说明不打算解雇你

-付款
解决完贷款,notaris会发账单给你,贷款以外需要自己支付的部分

-最后验房
在正式签合同之前,还可以最终验房,看看之前说留下的那些家电设施是不是还在,房子品质是不是没有变化

-签订正式合同
notaris那里正式签合同,外国人会要求翻译到场,大概300欧左右
合同签好后,房子就是你的了

4. 买到房子后需要支付什么
·VVE物业费
·水暖电网络电视等
·每年缴纳税、下水和垃圾费(一室一厅2个人,大概300欧一年)
·假如取暖系统是VVE公用的,每个月要就使用费,如果VVE更新取暖系统,要平摊设备费用
·   假如整栋楼需要维修屋顶、外立面等,VVE钱不够,需要住户平摊

至此整个购房阶段结束,只是我个人的经历分享,不一定适用于每个购房者,但每个买房者都会从开始的一头雾水开始,只希望能够在你正式买房之前了解一下你将面临什么!
如果有童鞋有问题,可以PM我,非常乐意帮助也面临着买房的童鞋

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MyWay

UID:23939

四海霸王

发表于 2016-7-8 14:18:54 |
好详细,赞一个

TonyXiang

UID:62730

海贼王

发表于 2016-7-8 14:40:35 |
来荷兰2个月就买房,楼主真是人生赢家啊。

Amilyyy

UID:239794

见习海盗

发表于 2016-7-9 03:33:31 来自手机 |
写的太好了,谢了,正是一头雾水的时候

ibiza

UID:47666

四海霸王

发表于 2016-7-9 11:11:08 |
楼主,父母捐赠这块,最多5.2万免税只限于父母也居住在荷兰,如果父母居住在欧盟以外的国家是没有限制的吧

philip111

UID:325812

初上贼船

发表于 2016-7-9 18:18:06 |
ibiza 发表于 2016-7-9 11:11
楼主,父母捐赠这块,最多5.2万免税只限于父母也居住在荷兰,如果父母居住在欧盟以外的国家是没有限制的吧 ...

没错,在荷兰以外的银行给你打钱打多少也不用上税。这相当于外国钱投资荷兰,税务局欢迎。这钱当然可以用来买房。

琦姆熊星

UID:114273

中级海盗

发表于 2016-7-10 16:26:03 |
谢谢解决我的一头雾水,我可以去PM咨询一下 有关地皮租赁和买卖的事情吗?

XiaoKe12

UID:146256

高级海盗

发表于 2016-7-11 10:53:17 |
“我们用了hypotheek, 花了我们3250欧,然而觉得被坑”

这个不能算坑,他们有专业的知识和经验,如果自己买房没经验,花钱请专业人士是正确的选择。
贷款的过程不是那么简单,期间要经过银行和政府各种机构的重重审核,需要6-8周绝对正常情况。很多荷兰本地人也是在最后一刻被告知不行的。

不要处处觉得被坑,荷兰的大部分专业人士是很敬业的,要树立口碑的,坑人的事情很少,即使有争议基本上通过正当途径可以解决。

dymaa24

UID:59489

高级海盗

发表于 2016-7-19 20:25:25 |
非常有用,赞一个!

Qianchloeli

UID:378146

见习海盗

 楼主| 发表于 2016-7-21 19:37:33 |
ibiza 发表于 2016-7-9 11:11
楼主,父母捐赠这块,最多5.2万免税只限于父母也居住在荷兰,如果父母居住在欧盟以外的国家是没有限制的吧 ...

理论上也是5万2的上限 因为需要你父母转账证明 并且签一个表格 表明这个钱是赠与你买房子的 当然你多打钱觉得也不会是太大问题
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