房贷退税计算

很多人经常问买房子的退税是怎么计算的，研究了一番报税软件后发表一些学习心得，抛砖引玉。

首先，退税的来源是你的三个box的税入，最普通的工薪族就是年收入（包括bonus和holiday allowance）的所得税：
0-18218的部分2.3%，18218-32738的14520的部分10.8%（以上两者都有大约30%的社保，所以实际交32%和40%），再往上的部分42%（多数人到不了第四级税率吧）。荷兰人平均收入的话，一年下来交到七八千。注意30% ruling的同志们因为已经把税吐给你了，所以肯定没有这个数。但是这个所得税额作为退税的来源已经绰绰有余了。
假设最简单的情况。
单身（避免复杂的产权状况），购20W k.k.，贷10W EUR，4.5%的利率只付利息：

假设退税项目只有贷款，应该缴纳税收计算是：
工作年总收入 - （获得贷款的所有成本 - 自住房名义利得）= 实际年总收入
工作总收入按照上述累进所得税计算办法计算出的，是已经随工资自动扣除的所得税。
而你应该缴纳按照实际年总收入计得的所得税。两者之差就是退税额度。

在以上计算中，获得贷款的所有成本，包括：
年度支付的利息总和，比如上面例子就是10W*4.5%（首年按实际发生额算）
及
获得贷款所需要的手续费
这个手续费包括：银行手续费（几百），贷款中介费（如果有可能上千），贷款公证费（几百），贷款注册费Kadastraal recht hypotheek belast/onbelast（上百），贷款过程中所要求的房产价值评估费（几百），NHG相关的费用等等
（特别需要注意的是，和房产相关的手续费都不计入，如房屋销售中介费，交易税，翻译费，产权公证费，产权注册费Kadastraal recht levering belast/onbelast云云。当然，和房屋本体无关的贷款比如再去IKEA贷款买家具就不算）
貌似还有一个新规定曰贷款中介费产生的退税不得超过贷款额的1.5%，总额不超过3650。
可以发现，手续费都是购买当年发生的。而利息最长可以退30年的税。

自住房名义利得（eigenwoningforfait 我瞎翻的），是给出自住房价值WOZ waarde后估计出的值，可能是房产增值的估算。市政厅会给你邮寄信调查并更新WOZ waarde。一般和购买价也差不多。eigenwoningforfait的计算也是累进的。20W的房子一年的eigenwoningforfait大概是1100。不满一年按天折算。

按照上面的例子，如果5月1日完成交易，住2/3年，那么利息就是3000，手续费假设1200多（不能超过1500），扣掉700多的eigenwoningforfait，你今年的收入就少了大概3500。

如果你去年的收入是40000，那很简单，那么扣掉3500，36500还在第三级所得税率42%上，退税自然就是3500*42%。
如果你去年的收入是35000就比较复杂了，扣掉3500=31500就掉到了第二级的10.8%的税率上。那么要退的则是(35000-32738)*42%+(32738-31500)*10.8%。

多数人“感觉上利息退给自己1/3左右”就是因为自己多数退税来源于第三级的缘故。

其实这个计算模式也可以应用到其他方面，比如交通费退税、学费退税等。但也给了一个警示：可以发现如果退税进入第二级税率，可退额度就会有相当大的损失，因此最好不要把大量退税项目集中在一年中，比如刚拿到学位工作的学生，需要学费退税的，就应该避免考虑其他大额退税项目了（比如大额医疗费 购房）。

[ 本帖最后由 zhuangqikai 于 2011-1-29 03:30 编辑 ]

好贴。多谢。不过挺复杂的，没看明白。  mark下，慢慢学习

补充一下，我记得WOZ waarde是市政厅每四年对房产进行评估，评估后按新的WOZ交税。
一般WOZ都比房子KK价格要高，估计政府通过这个来创收。

慢慢学习

顶楼主的帖子
我有个疑问：

年终最终taxable数额 = 纳税数额 - 可以减税的数额

而个税和社保都是基于年终最终taxable数额计算，拿楼主的举的35000年收入例子来说，退税中是否也应包含多缴纳的社保？


举例来说，


1 税前年收入为 35000 无任何减税项目 taxable金额为35000


实际上税金额为：10392(31.5% 社保) + 1149(schijf 1 Loonbelasting 第一档个税) + 1488 (schijf 2 二档) + 687 (schijf 3 三档) - 2001(Algemene heffingskorting 普通tax credit) - 1723(Arbeidskorting 受雇tax credit) = 9992


2 税前年收入为 35000 只申请15000的学习减税 taxable金额为20000

实际上税金额为 : 6230 (31.5% 社保)+ 1187(第一，二档的个税) -  2001(Algemene heffingskorting 普通tax credit) - 1723(Arbeidskorting 受雇tax credit) = 3693


也就是说，2号计算会比1号计算少上 6299的税。 放到所申报的15000的deduction金额中，并考虑到学费有500欧元的自理范围，实际少缴纳金额为 5799，最后算出的退税比例为38.6%

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所以说买房退税实际上就是补贴富人的。富人的税率阶梯高，买的房子大，退回来的钱多。
从另外一个角度看，买房退税实际上是利率打折，名义利率可能是4.5%，通过退税就变成差不多3%了。这个政策实际上是国家干扰金融秩序的东西，推高了荷兰的房价和房贷利率，最后得益的只有银行。这个政策一定会（逐渐）取消，但这个过渡期最头大，一方面房价还没稳定，另一方面退税的优势却没了。
最近一直在讨论的房贷利息退税的政策也不知道最终是个什么结论。好像还本50%以上的新增贷款才能享受退税（待核实），暂不涉及存量贷款。同时公租房的房租也要提高。政府现在穷疯了，荷兰的日子不会好过。