阿姆斯特丹买房竞价贷款父母捐赠过户等套路总结
本帖最后由 Qianchloeli 于 2016-7-7 12:52 编辑来荷兰两个月了，从5月初决定买房到明天房子到手，阿姆斯特丹房市目前都是套路，说出来都是心酸，决定把我们的经验拿出来跟大家分享一下，未必全面精准，但希望能有所帮助。
1. 定预算
买房第一步要知道自己能花多少钱，能贷款多少钱。为节省时间，建议在最开始的时候约一下hypotheek （第一次见面一般都是免费的，但个人真的不建议最后用他们，都是套路。。。）
预算=贷款额+自己的钱+父母赠与 （取决于你自己的情况）
贷款额：年薪的5倍
自己的钱：看自己的账户
父母赠与：目前是5.2万左右可以不纳税，也就是说双方父母可以各提供5.2万欧
PS：如果你不是长期合同，你的雇主需要签一份意向书，说明我没打算解雇这个人
PS2： 如果没有永居，目前的情况是有些银行会不贷款给你，如果你是这种情况最好直接去找银行，我们的hypotheek在这个问题上耍了我们，在房子还一周过户的时候告诉我们贷不了。。。
2. 找房源与竞价
这里说的都是阿姆斯特丹中心区的情况，均在快速路之内，不包括北部
找房源搞得很崩溃，每天看FUNDA上的房子都老便宜呢，拍的时候发现都拿不到，我一共拍了6套房子，最后拍到的这套一共有18个人竞价！！！
现在阿姆斯特丹的市场全是卖方市场，他们随随便便要一个低价，吸引更多人出价，让买房的拍去，拍不到市场价格人家也不卖（这是卖给我们房子的哥们直接告诉我的，他的makelaars告诉他们如果第一次出价达不到他们的要求，可以搞第二次！）
- 找房源
funda是最主要的，建议只看三天或者五天内出现的房子，因为超过这个时间，可能已经卖掉了！
很多makelaars是有自己的app的，他们一般都是先更新自己的app再更新funda，所以很多时候funda出现的新房已经晚了，建议每遇到一个makelaars问下他们的app
- 房源价格区间
这个加价的游戏规则既然已经清楚了，所以你需要看比你预算低的房子
举个栗子如果你的预算是20万欧元，那你找的房源要价需要在18万左右，这样你才有加价的空间
-看房全是套路一般一套房子makelaars会安排2-3次看房时间，打电话去问时间看的时候需要注意的事情：·eigen grond（自己的地皮）还是elfpacht(跟地主租的)，阿姆的公寓很多是租的地皮，问清目前租期付到了哪年· 是不是有VVE（物业），VVE是不是有钱，VVE允许出租AIRBNB吗·周边环境如何，邻居都是什么人·有没有地方安全的停放自行车·房屋结构质量问题：地基情况，能源等级，墙体及地板构造，吊顶是不是完整（吊顶很贵），有没有发霉，如果是顶层屋顶防水如何，等等（我们自己是建筑师，外加家里有人在荷兰做工程，所以这些事情难不倒我们）·户型，阿姆都是以前HOUSE改的小公寓，很多很多户型非常的不合理，见过很大的面积但不合理的户型，那不如小面积但是户型好用的·朝向，阿姆的城市规划使得啥朝向都有，建议卧室偏东，客厅偏西，正南北的房子只是个传说，我还一直没见到过·最重要的还是自己是不是喜欢·是不是一次竞价，竞价截止时间，发到哪个邮箱
-出价硬件部分：出价文件有很多内容可以提供，比如你们的收入情况，打算如何付这笔钱，这个offer有效时间，卖方什么时候交房等等。这个很重要，跟我们竞价的有人出的价格非常接近，卖方选了我们就是因为我们详细的写明情况，卖方也不想第一次竞价选的人付不起，再搞一次。软件部分：出多少钱合适？两个参考：1. 你能承受的上限， 2. 周边类似户型的成交价格 （这个文件在网上可以买到，输入你的邮编，大概2-3欧，一般会给出附近的房子的成交价格，但看不到房子尺寸）当然你也可以雇佣没个鸟用的买房中介，他们理论上会给你个建议出价多少，最开始我请了买房中介，发现只是一个穿的比我高级的花瓶而已，一点用都没有，具体出价还是要自己摸索。可以肯定的告诉你，阿姆目前的情况是，基本上要加价才能买到房子，1万以内的加价你就不要费时间和精力报价了。（当然你要是买没有VVE，质量和品质都有问题的房子另当别论）
3. 拍到房子之后
- 房屋质量检测报告你可以找专业的机构去做一个检测报告，确认这房子没问题，我们没有请人，自己做的。在竞拍offer里，我们有写明这个价格只局限于质量检测报告1000欧之内的损害。
-临时合同notarisnotaris就是公证处一样的存在，你所有的钱都是打给他们的包括给hypotheek的钱，而notaris大概需要付1500欧左右，makelaars一般会推荐给你几家notaris供你选择签订临时合同之后3天内，你还可以反悔，不要这个房子，超过这个周期，你就要付违约金了。合同签订后你需要付10%的定金，并确定签订正式合同的时间
-贷款限额贷款是有上限的，两个限制条件，你们年薪的5倍，还有不超过房子价值的102%（到2018年将调整为100%）。这个房子价值是由taxatierapport决定的，这个report大概花费450欧这个是什么意思： 如果你拍到价格20万，其他税费手续费大概1万，taxatie评估你的房子值19万，那银行贷款上限则是19*102%=19.38万，剩下的1.62万需要你自己支付
-要不要用hypotheek我们用了hypotheek， 花了我们3250欧，然而觉得被坑了，基本上拿到的贷款利率和自己去银行谈的是一样的，而且由于我没有永居，在交房前一周告诉我们之前谈的银行不同意给我们贷款！！！个人觉得，第一次跟hypotheek的meeting是免费的，可以先去尝试一下，不要指望hypotheek能给你拿到多大的折扣，现在的情况下基本不可能，不如自己去银行直接谈试试
-贷款关于贷款种类，之前前辈们已经分享很多了，我们最后选择的是annuteit类型但最开始关于贷款的很多疑问，希望能分享一下：· 提前还款，每年最多可以不交罚金还10%，贷款20万，一年最多还2万· 卖房，还掉还欠银行的本金，剩下的是自己的· 出租，要合法出租（租客可以报地址）需要得到银行同意· 如果无能力还款怎么办，买保险的保险解决，没买的银行卖房，然后留下你欠银行的钱，剩下的给你· 没有永久合同怎么贷款，雇主要签一个协议，说明不打算解雇你
-付款解决完贷款，notaris会发账单给你，贷款以外需要自己支付的部分
-最后验房在正式签合同之前，还可以最终验房，看看之前说留下的那些家电设施是不是还在，房子品质是不是没有变化
-签订正式合同在notaris那里正式签合同，外国人会要求翻译到场，大概300欧左右合同签好后，房子就是你的了
4. 买到房子后需要支付什么·VVE物业费·水暖电网络电视等·每年缴纳税、下水和垃圾费（一室一厅2个人，大概300欧一年）·假如取暖系统是VVE公用的，每个月要就使用费，如果VVE更新取暖系统，要平摊设备费用· 假如整栋楼需要维修屋顶、外立面等，VVE钱不够，需要住户平摊
至此整个购房阶段结束，只是我个人的经历分享，不一定适用于每个购房者，但每个买房者都会从开始的一头雾水开始，只希望能够在你正式买房之前了解一下你将面临什么！ 如果有童鞋有问题，可以PM我，非常乐意帮助也面临着买房的童鞋
sunamics 发表于 2016-10-22 21:35
谢谢楼主. 不是没有荷兰居住权的国外人士也可货款买房?
是可以的，但有的银行不愿意贷款给这种情况，但大多数银行是没有问题的，不用担心
好详细，赞一个 来荷兰2个月就买房，楼主真是人生赢家啊。:icon_lol: 写的太好了，谢了，正是一头雾水的时候 楼主，父母捐赠这块，最多5.2万免税只限于父母也居住在荷兰，如果父母居住在欧盟以外的国家是没有限制的吧 ibiza 发表于 2016-7-9 11:11
楼主，父母捐赠这块，最多5.2万免税只限于父母也居住在荷兰，如果父母居住在欧盟以外的国家是没有限制的吧 ...
没错，在荷兰以外的银行给你打钱打多少也不用上税。这相当于外国钱投资荷兰，税务局欢迎。这钱当然可以用来买房。
谢谢解决我的一头雾水，我可以去PM咨询一下 有关地皮租赁和买卖的事情吗？ “我们用了hypotheek， 花了我们3250欧，然而觉得被坑”
这个不能算坑，他们有专业的知识和经验，如果自己买房没经验，花钱请专业人士是正确的选择。
贷款的过程不是那么简单，期间要经过银行和政府各种机构的重重审核，需要6-8周绝对正常情况。很多荷兰本地人也是在最后一刻被告知不行的。
不要处处觉得被坑，荷兰的大部分专业人士是很敬业的，要树立口碑的，坑人的事情很少，即使有争议基本上通过正当途径可以解决。
非常有用，赞一个！ ibiza 发表于 2016-7-9 11:11
楼主，父母捐赠这块，最多5.2万免税只限于父母也居住在荷兰，如果父母居住在欧盟以外的国家是没有限制的吧 ...
理论上也是5万2的上限 因为需要你父母转账证明 并且签一个表格 表明这个钱是赠与你买房子的 当然你多打钱觉得也不会是太大问题