荷兰人统计的荷兰400年的房价走势

mzhao 发表于 2013-8-8 10:14
请问你这个计算中租房的支出是多少？请不要买房价按照40W来算，租房价按照价值20W的房子出租价来算。
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我都说了租金也是差不多的价格，40万只是给你举个例子说不要以偏概全，算法都教给了你，20万你不会算？
"如果要租这个房子，租金也是差不多的价格"

亲们，如果我们做一个40年的统计的话，那条中线应该画在哪里呢？20年呢？

小小人鱼 发表于 2013-8-8 13:27
我都说了租金也是差不多的价格，40万只是给你举个例子说不要以偏概全，算法都教给了你，20万你不会算？
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不过我目前还是持币等待价格继续下跌的，毕竟相对房价的下跌，房租短期的上涨几乎可以忽略。不考虑通胀因素。有几个因素会导致房价继续下跌：
1.经济不景气，银行收紧信贷，作为借款人的购房者也因为失业率高不敢贷款。未来将是一个去杠杆的过程，购买力会下降。
2.因为荷兰买房退税政策的改变造成实际利率的上升，同样会降低购买力。
3.人口老龄化，婴儿潮的退休，导致需求相对不足。
4.目前的低利率不可能一直维持，最近几个月债券价格大跌，美国十年期国债殖利率从1.6%上升到了2.7%，未来还可能继续上升，高利率将对地产价格构成致命的打击。

在我看来目前最大的变数就是会不会有超级通货膨胀。不过按照目前黄金的价格走势应该是没有通膨的。不过提醒大家还是要密切留意通膨和黄金的价格变化。

小小人鱼 发表于 2013-8-8 13:27
我都说了租金也是差不多的价格，40万只是给你举个例子说不要以偏概全，算法都教给了你，20万你不会算？
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你所有的计算归根结缔起决定性因素的是“我十五年以后想要离开荷兰，房价已然跌了一半”。导致你“十五年间，我损失了八万”。在目前房价持续下跌，租房价格持续上涨的趋势下，你觉得这可能吗？

wei0267 发表于 2013-8-8 18:28
不过我目前还是持币等待价格继续下跌的，毕竟相对房价的下跌，房租短期的上涨几乎可以忽略。不考虑通胀因 ...

政策变化不考虑吗？去年年底到今年，房价是下跌了，但是贷款成本却升高了不少。

不要争了,不用在这讨论跌还是涨的...中国人没有荷兰国籍的,今年贷款都很难贷...
楼市放盘和去年同期比大幅萎缩,,,自己动动脑子是不是应该买.

mzhao 发表于 2013-8-16 08:15
政策变化不考虑吗？去年年底到今年，房价是下跌了，但是贷款成本却升高了不少。
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请问你说的贷款成本是指贷款的难度还是房贷利率。如果是贷款的难度的话，没错，银行收紧信贷是房价下跌的一个因素。请问你是愿意跟银行借20万买一个房，还是愿意只能借到10万，但是可以15万买到同样的房子。（自己付5万首付）
再回来说房贷利率在2013年下半年之前都是一直走低的，换言之贷款难度增大，但是你付的利息少了，也就是说其实你的贷款成本是比2008年的时候低的。在如此低利率的情况下房价仍然下跌。如果利率从今年下半年开始上升，贷款成本就会增加。同样贷款付的利息更多了，理论上说对房价是不利的。

所以如果说之前房价下跌是因为银行收紧了贷款的数量，那么接下来恐怕不仅仅是贷款数量的减少，随着低利率环境的结束，贷款的价格（即利率）也会上升，高额的借贷成本将导致实际支付水平的下降。

之前一次荷兰房价的大跌，1978到1983年那次实际上就是因为之前的高通胀导致利率大幅上涨超过10%。贷款成本高实际上对房价是很不利的。或者说高利率环境有助于挤泡沫。

orangeskin 发表于 2013-8-16 11:30
不要争了,不用在这讨论跌还是涨的...中国人没有荷兰国籍的,今年贷款都很难贷...
楼市放盘和去年同期比大幅 ...

请问楼市放盘大幅萎缩说明什么，说明惜售吗？恕在下愚钝，你认为到底该不该买呢？

wei0267 发表于 2013-8-17 18:35
请问楼市放盘大幅萎缩说明什么，说明惜售吗？恕在下愚钝，你认为到底该不该买呢？
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每个人会有不同的看法,根据现在的情况,我买了.就如同n前大家都会说大陆房价太高,一定跌,跌了5年,8年.你看看现在还跌了?人人都知道终归会跌的,能猜中那个结点的人还是少数,凡事有取舍.利大于弊的买卖,相对而言就是赚了.

wei0267 发表于 2013-8-16 22:53
请问你说的贷款成本是指贷款的难度还是房贷利率。如果是贷款的难度的话，没错，银行收紧信贷是房价下跌的 ...

另外楼上的那位的意思可能是,能贷款的数额再减少,退税的年限和幅度也在减小,贷款的难度增加,贷款的咨询费用在提高,这些都是变相的加大了成本啊.说的完全对的啊.

你举的例子,什么20万的房子减到15万,节约5万...不知道你自己有没有去买卖过房子.还是就是纸上谈兵....
想买一个好的地段,好的房屋结构,好的装修,别说5万,5千便宜点都是大家抢着要.
反之,16万降价4万6万,看的人都寥寥无几,.
这个样子算下来,你在等待中租房,无疑也增加了你的成本.我相信荷兰除了社会公租房.从其他正规渠道租房不会太便宜吧..当然如果欧元一直走低.你家人汇个10万8万的给你,你直接跨越了10-20%的首付,那也很爽的.不过就是次年和未来的报税,要好好算算了吧.