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很多人经常问买房子的退税是怎么计算的,研究了一番报税软件后发表一些学习心得,抛砖引玉。

首先,退税的来源是你的三个box的税入,最普通的工薪族就是年收入(包括bonus和holiday allowance)的所得税:
0-18218的部分2.3%,18218-32738的14520的部分10.8%(以上两者都有大约30%的社保,所以实际交32%和40%),再往上的部分42%(多数人到不了第四级税率吧)。荷兰人平均收入的话,一年下来交到七八千。注意30% ruling的同志们因为已经把税吐给你了,所以肯定没有这个数。但是这个所得税额作为退税的来源已经绰绰有余了。
假设最简单的情况。
单身(避免复杂的产权状况),购20W k.k.,贷10W EUR,4.5%的利率只付利息:

假设退税项目只有贷款,应该缴纳税收计算是:
工作年总收入 - (获得贷款的所有成本 - 自住房名义利得)= 实际年总收入
工作总收入按照上述累进所得税计算办法计算出的,是已经随工资自动扣除的所得税。
而你应该缴纳按照实际年总收入计得的所得税。两者之差就是退税额度。

在以上计算中,获得贷款的所有成本,包括:
年度支付的利息总和,比如上面例子就是10W*4.5%(首年按实际发生额算)

获得贷款所需要的手续费
这个手续费包括:银行手续费(几百),贷款中介费(如果有可能上千),贷款公证费(几百),贷款注册费Kadastraal recht hypotheek belast/onbelast(上百),贷款过程中所要求的房产价值评估费(几百),NHG相关的费用等等
(特别需要注意的是,和房产相关的手续费都不计入,如房屋销售中介费,交易税,翻译费,产权公证费,产权注册费Kadastraal recht levering belast/onbelast云云。当然,和房屋本体无关的贷款比如再去IKEA贷款买家具就不算)
貌似还有一个新规定曰贷款中介费产生的退税不得超过贷款额的1.5%,总额不超过3650。
可以发现,手续费都是购买当年发生的。而利息最长可以退30年的税。

自住房名义利得(eigenwoningforfait 我瞎翻的),是给出自住房价值WOZ waarde后估计出的值,可能是房产增值的估算。市政厅会给你邮寄信调查并更新WOZ waarde。一般和购买价也差不多。eigenwoningforfait的计算也是累进的。20W的房子一年的eigenwoningforfait大概是1100。不满一年按天折算。

按照上面的例子,如果5月1日完成交易,住2/3年,那么利息就是3000,手续费假设1200多(不能超过1500),扣掉700多的eigenwoningforfait,你今年的收入就少了大概3500。

如果你去年的收入是40000,那很简单,那么扣掉3500,36500还在第三级所得税率42%上,退税自然就是3500*42%。
如果你去年的收入是35000就比较复杂了,扣掉3500=31500就掉到了第二级的10.8%的税率上。那么要退的则是(35000-32738)*42%+(32738-31500)*10.8%。

多数人“感觉上利息退给自己1/3左右”就是因为自己多数退税来源于第三级的缘故。

其实这个计算模式也可以应用到其他方面,比如交通费退税、学费退税等。但也给了一个警示:可以发现如果退税进入第二级税率,可退额度就会有相当大的损失,因此最好不要把大量退税项目集中在一年中,比如刚拿到学位工作的学生,需要学费退税的,就应该避免考虑其他大额退税项目了(比如大额医疗费 购房)。

[ 本帖最后由 zhuangqikai 于 2011-1-29 03:30 编辑 ]
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amy57j + 10
mandyfervor + 10 + 2 谢谢分享

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精彩评论6

mandyfervor  ↗分区管理员↗  2011-1-30 15:57:15 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
好贴。多谢。不过挺复杂的,没看明白。  mark下,慢慢学习
mandyfervor  ↗分区管理员↗  2011-1-30 16:00:06 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
补充一下,我记得WOZ waarde是市政厅每四年对房产进行评估,评估后按新的WOZ交税。
一般WOZ都比房子KK价格要高,估计政府通过这个来创收。
Jennyyx  中级海盗  2012-2-4 22:13:44 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
慢慢学习
hy124807  见习海盗  2013-1-15 05:28:16 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
顶楼主的帖子
我有个疑问:

年终最终taxable数额 = 纳税数额 - 可以减税的数额

而个税和社保都是基于年终最终taxable数额计算,拿楼主的举的35000年收入例子来说,退税中是否也应包含多缴纳的社保?


举例来说,


1 税前年收入为 35000 无任何减税项目 taxable金额为35000


实际上税金额为:10392(31.5% 社保) + 1149(schijf 1 Loonbelasting 第一档个税) + 1488 (schijf 2 二档) + 687 (schijf 3 三档) - 2001(Algemene heffingskorting 普通tax credit) - 1723(Arbeidskorting 受雇tax credit) = 9992


2 税前年收入为 35000 只申请15000的学习减税 taxable金额为20000

实际上税金额为 : 6230 (31.5% 社保)+ 1187(第一,二档的个税) -  2001(Algemene heffingskorting 普通tax credit) - 1723(Arbeidskorting 受雇tax credit) = 3693


也就是说,2号计算会比1号计算少上 6299的税。 放到所申报的15000的deduction金额中,并考虑到学费有500欧元的自理范围,实际少缴纳金额为 5799,最后算出的退税比例为38.6%



spathom  初上贼船  2013-2-21 12:00:06 | 显示全部楼层 来自: 荷兰

mzhao  高级海盗  2013-2-22 11:51:46 | 显示全部楼层 来自: 荷兰
本帖最后由 mzhao 于 2013-2-22 11:55 编辑

所以说买房退税实际上就是补贴富人的。富人的税率阶梯高,买的房子大,退回来的钱多。
从另外一个角度看,买房退税实际上是利率打折,名义利率可能是4.5%,通过退税就变成差不多3%了。这个政策实际上是国家干扰金融秩序的东西,推高了荷兰的房价和房贷利率,最后得益的只有银行。这个政策一定会(逐渐)取消,但这个过渡期最头大,一方面房价还没稳定,另一方面退税的优势却没了。
最近一直在讨论的房贷利息退税的政策也不知道最终是个什么结论。好像还本50%以上的新增贷款才能享受退税(待核实),暂不涉及存量贷款。同时公租房的房租也要提高。政府现在穷疯了,荷兰的日子不会好过。

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